В начале апреля президент России Владимир Путин поручил кабмину разработать предложения по включению в семейную ипотеку вторичного жилья в населенных пунктах, где «жилищное строительство осуществляется в недостаточном объеме».

 

Сейчас льготный кредит можно направить на покупку новостройки, строительство или покупку нового загородного дома.

 

Как будут выбирать города

 

Свои предложения правительство должно представить до 30 июля 2024 года, а до 30 ноября кабмин должен «обеспечить реализацию» представленных предложений. Пока критерии отбора населенных пунктов, жители которых смогут воспользоваться семейной ипотекой на вторичку, находятся в проработке.

 

При Минфине России создана межведомственная рабочая группа по вопросам совершенствования ипотечных программ, в которую входят представители Минтруда, Минстроя, Совфеда, Госдумы, Банка России, Минэкономразвития, ФАС и «Дом.РФ».

 

Участники рабочей группы сейчас занимаются проработкой условий продления семейной ипотеки. По итогам согласования будет подготовлен нормативный акт. По поводу распространения семейной ипотеки на вторичное жилье в населенных пунктах с недостаточным жилищным строительством и критериев отбора в пресс-службе Минфина ответили, что «данные вопросы прорабатываются». В Минстрое от комментариев по распространению семейной ипотеки на вторичное жилье воздержались.

 

В связи с этим выбор населенных пунктов с возможностью запуска льготной семейной ипотеки на вторичное жилье может быть связан как с величиной населенного пункта (например, численность до 50 тыс. или 100 тыс. человек), так и с отсутствием в относительной близости городов, где новая застройка продолжается. Это могут быть небольшие города областного значения и поселки городского типа в нестоличных регионах, где нет выраженного притока населения.

 

Саму недостаточность жилищного строительства можно оценить по совокупности факторов: последние годы нет новых объектов или их объем не позволяет сформировать конкурентное предложение.

 

Отбор населенных пунктов, где семейную ипотеку можно будет использовать для покупки вторичного жилья, необходимо проводить при непосредственном участии региональных органов власти. Формальные критерии (например, число жителей, объем жилищного строительства) не будут отражать специфику разных регионов и реальное положение дел в конкретных населенных пунктах. Именно власти региона могут оценить, где сейчас строится мало нового жилья, где эта нехватка не будет устранена в ближайшем будущем, а самое главное, где расширение льготной программы на вторичку даст наибольший эффект.

 

Причем эффект нужен не только социальный в виде прямой поддержки нуждающихся в жилье семей, но и экономический. Например, когда нужно учесть расширение производства и предпринять меры по привлечению квалифицированных кадров. Нельзя забывать, что рост экономики положительно влияет на доходы и благополучие граждан.

 

В России есть не только отдельные населенные пункты, но и целые регионы со скромными параметрами нового строительства. В Госдуме еще в мае прошлого года запустили обсуждение в целом распространения механизмов льготной ипотеки на вторичный рынок жилья, поскольку для молодых семей в ряде регионов это, по сути, единственный способ улучшить условия проживания.

 

Приведут ли льготы на вторичку к резкому росту цен

 

Побочным эффектом льготной ипотеки на рынке новостроек стал сильный рост цен на строящееся жилье. По оценкам Банка России, за 4 года массовой льготной ипотеки средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы – только в 1,5 раза. То есть рост цен на новостройки опережал увеличение доходов населения, и это не увеличивает доступность жилья. Цены на новостройки Москвы за 4 года действия льготной ипотеки на новостройки увеличились на 80-90%. Для сравнения, прирост цен на вторичное жилье в Москве за это время был в 2-3 раза ниже и составил 30-40%.

 

Однако повторение такого скачка цен при распространении семейной ипотеки на вторичное жилье маловероятно. Льготная ипотека на вторичку предполагается к введению в регионах, где есть проблемы с приобретением нового жилья из-за отсутствия предложения. Но нет проблем, связанных с ажиотажным или инвестиционным спросом на недвижимость. Поэтому такая возможность в первую очередь поддержит существующую потребность жителей в приобретении жилья, но значительного влияния на цены в условиях ограниченного спроса не окажет.

 

Как еще изменится семейная ипотека

 

Помимо распространения семейной ипотеки на вторичное жилье, также должны быть скорректированы ее основные параметры. Сейчас льготный кредит под 6% доступен семьям с детьми до 18 лет, это условие будет действовать до 1 июля 2024 года. После этого срока ставка 6% должна сохраниться для семей с детьми до шести лет. Условия программы для семей с детьми старшего возраста сейчас прорабатываются. Один из вариантов, который рассматривается, – подъем ставки по льготной ипотеке для семей с детьми старше 6 лет до 12% годовых.

 

Кроме того, власти обсуждают введение нового условия для получения льготной семейной ипотеки – опция взять кредит с господдержкой может быть привязана к уровню дохода заемщиков. Например, если у человека зарплата 500 тыс. руб. в месяц, нужна ли ему льготная ипотека или он может и так заплатить рыночную ставку.

 

В Госдуме предлагают повысить максимальную сумму кредита. За 5 лет действия программы цены на недвижимость заметно выросли. Поэтому, на мой взгляд, необходимо увеличить максимальную сумму кредита по семейной ипотеке в крупных городах вдвое. Столичные параметры должны распространиться на другие крупные регионы страны. Это, в свою очередь, поможет семьям приобрести более просторные квартиры.