1 июля 2024 года завершается одна из самых популярных в России льготных госпрограмм на рынке новостроек – ипотека с государственной поддержкой на первичное жилье под 8% годовых. 

 

Спрос на новостройки снизится

После окончания действия программы ипотеки с господдержкой на рынке новостроек ожидается снижение спроса. Ее действие с 2020 года привело к перегреву рынка жилья. По данным Банка России, в первом квартале индикатор перегрева первичного рынка жилья в России достиг 15%, а для вторичного жилья этот показатель составил 1%. Столь заметный разрыв в стоимости между новостройками и вторичным жильем регулятор объясняет тем, что застройщики закладывают в цены на строящееся жилье комиссии банков.

Завершение 1 июля ипотечной программы с господдержской под 8% на какое-то время приведет к охлаждению спроса, поскольку многие из тех, кто планировал покупку жилья во второй половине года, выходят на сделки именно сейчас.

Спрос на новостройки после окончания льготной ипотеки неминуемо просядет. Сложно точно сказать, как сильно, но не менее чем на 25%, а в некоторых проектах может упасть и на 50%. Важно понимать, что это не катастрофическое падение спроса, после которого следует коллапс, а просто возвращение рынка новостроек от аномальных цен и спроса к нормальному состоянию.

Падение спроса на первичном рынке поможет охладить перегрев, создавшийся во многом из-за льготной ипотеки. Ведь из-за него у собственников оказалось большое количество переоцененного жилья. Покупатели считали, что они выгодно приобретают квартиры, но первичное жилье дорожало такими темпами, что нивелировало низкий процент по льготной ипотеке. Покупатели попадали в ловушку, оставаясь с переоцененным жильем.

Часть спроса перетечет на вторичку

 

После завершения льготной ипотеки конкуренция между первичным и вторичным рынками на какое-то время возрастет, но массового оттока покупателей на рынок готового жилья не будет.

У вторичного рынка есть неоспоримые преимущества. Не надо ждать окончания строительства или делать дорогостоящий ремонт только для того, чтобы в квартире можно было жить. Кроме того, с собственником квартиры на вторичном рынке всегда можно договориться о дисконте. Новостройки дороже вторичного жилья, их популярность на рынке выросла за последние годы во многом из-за искусственно заниженных процентов по льготной ипотеке. И сейчас рынок жилья будет возвращаться в нормальное состояние.

После того, как субсидированная ипотека на новостройки прекратит свое существование в нынешнем виде, вторичному рынку будет легче. Спрос увеличится, поскольку вторичное жилье более доступно по цене, а в сегменте новостроек надулся огромный ценовой пузырь. Многие потенциальные покупатели обратят внимание именно на рынок готового жилья, особенно в первое время после окончания ипотеки с господдержкой.

Вторичный рынок не способен стать полноценной альтернативой первичному даже после завершения программы льготной ипотеки. Дело в том, что на рынке новостроек остаются семейная ипотека, IT-ипотека, а на Дальнем Востоке продолжают действовать региональные программы ипотеки – арктическая и дальневосточная. А вот на вторичном рынке программ, которые поддерживают покупателя, не существует. Ипотека действует только по рыночным ставкам – на данный момент это около 18%, – и для подавляющего большинства покупателей это очень дорого.

Покупатели отложат сделки и будут арендовать жилье

 

Аналитики считают, что отмена льготной ипотеки на новостройки и высокие ставки заставят покупателей отложить сделки до улучшения рыночной ситуации. Часть из них продолжат арендовать жилье.

Спрос на рынке аренды разгоняют те, кто не смог получить одобрение ипотеки или решил отложить покупку недвижимости. Доступность аренды летом может еще снизиться. Но эта ситуация будет временной, рынок аренды не станет альтернативой рынку новостроек.

При покупке однокомнатной квартиры стоимостью 9,5 млн руб. ежемесячный платеж составит примерно 102,5 тыс. руб., а в год получится 1,23 млн руб. При аренде однокомнатной квартиры за 50 тыс. руб. в месяц арендатор выплачивает за год 600 тыс. руб. Получается, что можно откладывать некоторую сумму на собственную квартиру или на первый взнос по ипотеке. Но при этом не стоит забывать, что часть денег будет уходить на ежедневные расходы, медицину, продукты и прочие траты.

По оценке других экспертов, рынок аренды не сможет стать альтернативой льготной ипотеке, массового оттока покупателей в этот сегмент рынка также не прогнозируется. Даже несмотря на то, что аренда сейчас обходится дешевле обслуживания ипотечного кредита.

Если бы аренда квартиры стоила существенно дешевле, чем квартира в ипотеку, то можно было бы ожидать значительного перетока покупателей новостроек. Однако, за последние полтора года ставки на арендное жилье, особенно в Москве и крупных городах, заметно выросли. И многим покупателям проще взять ипотечный кредит на квартиру в новостройке на более долгий срок и платить за свое жилье, чем оплачивать аренду квартиры без перспектив, что она перейдет в собственность.