Ипотечники смогут самостоятельно продавать жилье, под залог которого взят кредит. Соответствующий закон вступил в силу 11 сентября 2024 года. До этого реализовать имущество, которое находится в залоге у банка, можно было на публичных торгах или аукционе. Сделать это самостоятельно, притом с большей выгодой, закон не позволял.

В чем смысл нововведений

Документ вносит изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся базовым нормативным актом, регламентирующим ипотечное кредитование в России. С юридическо-технической точки зрения изменениями затрагивается старая ст. 37 «Отчуждение заложенного имущества» и вводится в него совершенно новая ст. 37.1. «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества».

Согласно нововведению, собственники ипотечного жилья могут продавать свое имущество без необходимости досрочного погашения кредита. Ранее такая сделка была возможна только после закрытия задолженности перед банком. Теперь же продавец вправе передать покупателю обремененное ипотекой жилье, при этом банк обязан снять залог и передать право собственности покупателю.

Новый закон о продаже ипотечного жилья, действительно, может значительно упростить процедуру реализации залоговой недвижимости, предоставив физическим лицам больше возможностей для самостоятельного управления своими активами и обязательствами, что, в свою очередь, должно способствовать снижению рисков как для заемщиков, так и для кредиторов, а также способствовать более динамичному развитию рынка недвижимости.

Согласно новому закону, необходимо, чтобы заемщик заключил кредитный договор или договор займа, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой, не в целях осуществления предпринимательской деятельности. В связи с этим, по его словам, нововведение не будет распространяться на граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя и вступающих в ипотечные сделки купли-продажи недвижимости для извлечения прибыли. Очевидно, что нововведение никак не затронет и компании, вступающие в ипотечные сделки.

Условия и процесс сделки

Процесс продажи ипотечного жилья также регламентирован новым законом. Чтобы реализовать заложенную недвижимость по новым правилам, залогодателю необходимо совершить следующий алгоритм действий:

1. Должник должен направить банку заявление о самостоятельной реализации имущества. Такое заявление следует направлять либо заказным письмом с уведомлением о вручении, либо способом, который прописан в кредитном договоре.

2. Банк должен в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления рассмотреть его и направить в ответ либо уведомление о согласии на самостоятельную реализацию имущества, либо уведомление об отказе. Установлены требования к содержанию уведомления о согласии (в нем банк обязательно должен указать минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств и т. д.).

3. После получения уведомления о согласии у должника есть 4 месяца на реализацию имущества. Указанный 4-месячный срок начинается со дня получения банком заявления о самостоятельной реализации имущества и включает совершение регистрационных действий в Росреестре.

4. Покупатель недвижимости, если он будет найден, перечисляет деньги на счет, указанный банком в уведомлении о согласии на самостоятельную реализацию имущества.

5. Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке в результате совершенной сделки. По общему правилу регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3-ёх рабочих дней с момента поступления в Россреестр документов.

Новые нормы содержат и некоторые требования к финансовой составляющей самостоятельной продажи имущества. Так, не допускается реализация имущества по цене ниже минимальной продажной цены (ее, напомним, рассчитывает банк и указывает в уведомлении, содержащем положительный ответ на заявление должника). Помимо этого, если окажется так, что имущество будет продано по более высокой цене, чем размер задолженности, то оставшиеся деньги подлежат возврату должнику, но за вычетом расходов, которые может понести банк.

Когда жилье продать не получится

Закон об ипотеке в новой редакции предусматривает пять случаев, когда самостоятельная реализация имущества невозможна. Среди них:

- банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость либо нотариус совершил исполнительную надпись;
- в отношении должника возбуждена процедура внесудебного банкротства, возбуждено в суде дело о банкротстве либо же когда дело о банкротстве в суде возбуждено в отношении банка;
- заложенное имущество обеспечивает исполнение не одного, а нескольких обязательств перед несколькими созалогодержателями;
- заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек;
- должник ранее уже подавал заявление о самостоятельной реализации имущества, получил согласие банка, но впоследствии сам от него отказался.