Несмотря на высокое качество ипотечного портфеля, риски ипотечного пузыря в России сохраняются. Ипотечный пузырь возникает, когда резкие темпы роста жилищного кредитования приводят к заметному увеличению просроченной задолженности и доли высокорисковых заемщиков. Вследствие этого обрушиваются цены на недвижимость. Таким образом, складывается обстановка, что стоимость залогового имущества при реализации не сможет покрыть ипотечный кредит.

Отмечается, что устойчивое качество ипотечного портфеля говорит об отсутствии пузыря на ипотечном рынке на данный момент. Так, доля проблемной задолженности в ипотечном портфеле остается низкой – 0,6%. Хотя в отдельных российских регионах рост просроченной задолженности в последние месяцы ускорился, ее доля в целом по стране остается низкой, а ипотека по-прежнему считается одним из самых низкорискованных банковских продуктов.

 

В то же время вопрос о наличии на рынке ипотечного пузыря по-прежнему актуален. Среди рисков указывается то, что с 2020 по 2024 год стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, чем доходы населения. На данный момент стоимость квадратного метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень заработной платы, которому сложно успеть за ростом цен. Чтобы избежать такой ситуации, целесообразно было бы вводить больше жилья и не допускать формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже. В этом случае жилье стало бы более доступным. 

Падение доступности

Доступность жилья, несмотря на 4 года действия льготной ипотеки, не выросла, а, наоборот, упала до минимальных значений за последние 10 лет. Количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном – на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий.

Еще один негативный фактор для ипотечного рынка – увеличение среднего срока погашения кредита. Досрочное погашение ипотеки не имеет экономического смысла на фоне роста ставок по вкладам, что несет в себе риски ухудшения качества банковских портфелей в будущем.

На этом фоне вероятность дефолта в силу изменения жизненных обстоятельств заемщика растет по мере увеличения срока ипотеки. Ввиду большой доли льготных программ в ипотечных портфелях банков, а также значительно возросшего среднего срока ипотечных кредитов: с начала действия массовых льготных программ, то есть с весны 2020 года, он увеличился с 18 до 26 лет. В то же время в ЦБ указывали, что уже есть ипотечные кредиты сроком на 30-35 лет. Средний срок жизни ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе будет не ниже 10 лет. Сейчас ипотеку в среднем гасят за 8-9 лет.

Экономический смысл досрочного погашения ипотеки может появиться, когда средние ставки по вкладам станут ниже средней ставки по ипотеке. Однако пока наблюдается лишь замедление темпов досрочного погашения, что в дальнейшем создает риски накопления проблемной задолженности на балансах банков.
 

Помимо удлинения срока жизни ипотечного кредита, негативным фактором могло бы стать значительное (более 20%) снижение стоимости жилья. Однако такая ситуация невыгодна ни банкам, ни застройщикам, ни владельцам недвижимости, ни государству.

Вместе с тем уровень первоначального взноса в значительной мере защищает банки от просадки залоговой стоимости недвижимости. Кроме того, более высокие макропруденциальные надбавки также направлены на поддержание финансовой устойчивости банков. Теперь ипотеку в основном могут взять сравнительно более обеспеченные граждане, у которых имеется достаточный объем средств на первоначальный взнос, а задолженность по иным кредитам незначительна либо отсутствует.

На признаки перегрева на рынке жилья на фоне массовой льготной ипотеки указывал ЦБ. Высокие темпы ипотечного кредитования приводили к сильному росту цен на жилье и увеличению разрыва между стоимостью первичного и вторичного жилья, что в итоге снижало доступность жилья и увеличивало риски обслуживания кредитов.