Как выгодно купить жилье без льготной ипотеки: доступные варианты

В условиях, когда рыночные ставки уже превысили 25%, а льготная ипотека стала недоступной для большинства заемщиков, застройщики стали активнее предлагать альтернативные механизмы. Широкое распространение получили разные варианты рассрочек, ипотечные программы от застройщика, а скидки стали массовым явлением.

Семейная по сниженной ставке

Основным инструментом продаж на рынке новостроек сейчас остается семейная ипотека под 6%. На нее приходится половина сделок в массовом сегменте. В то же время сами банки ужесточают требования по выдаче семейной ипотеки – повышают первоначальный взнос, вводят комиссии. По семейной ипотеке застройщики дополнительно снижают ставки. 

Одновременно застройщики предлагают собственные ипотечные программы – субсидированные, траншевые, с использованием аккредитива. На такие программы приходится 1/4 выданных ипотечных кредитов. В то же время застройщики уже не могут так активно внедрять новые ипотечные продукты из-за мер регулирования ЦБ. Давление оказывает рост ключевой ставки – субсидировать такие программы становится дороже. Более того, даже существующие исчезнут уже с 1 января 2025 года, когда начнет действовать новый ипотечный стандарт Банка России.

Рассмотрим доступные на сегодня варианты таких программ.

Ипотечные программы от застройщика

1. Сниженная ставка на определенный срок. Застройщики предлагают покупателям новостроек собственные субсидированные программы на определенный срок – 2-3 года. Обычно это время строительства жилого комплекса. На это время покупатель получает низкую ставку (например, 8%), а после истечения льготного периода ставка должна повыситься до рыночной. Оформляется такая ипотека с расчетом на то, что покупатель сможет ее рефинансировать по более низкой ставке, чем есть сейчас.

Однако пока снижения ипотечных ставок не ожидается из-за высокого уровня ключевой ставки Банка России. На заседании 25 октября ЦБ не только поднял ключевую ставку до рекордных 21%, но и повысил прогноз по ней на 2025-2026 годы. Согласно данным, ключевая с 28 октября до конца 2024 года составит в среднем 21-21,3%. В 2025 году ее значение снизится, но лишь до 17-20%, в 2026-м – до 12-13%, в 2027-м – до 7,5-8,5%. В прошлой версии прогноза (выпущена в июле) предусматривался диапазон 14-16% на 2025 год и 10-11% на 2026-й.

2. Траншевая ипотека. Еще один вариант, который сегодня распространен на рынке новостроек, – траншевая ипотека, или «ипотека за рубль».

Траншевая ипотека – это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) – после ввода дома в эксплуатацию. Причем первый транш может быть символическим, например 100 руб., а платеж в месяц – 1 руб. С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров.

Такой вариант предлагается, если покупателям нужен сниженный платеж на период строительства. Но он имеет свои недостатки. В связи с тем, что у застройщиков эскроу-счета не пополняются при такой схеме, увеличивают требования к первому траншу. Например, делают 30% от стоимости объекта, и это уже фактически альтернатива рассрочке. Также ограничивают количество таких сделок в месяц, опять же из-за того, что эскроу-счета не пополняются при данной схеме.

3. Ипотека с аккредитивом. Еще один продукт, который встречается на рынке новостроек, – ипотека с аккредитивом.

Ипотека с аккредитивом подразумевает, что часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства.
Аккредитив может использоваться и при рассрочке. При ипотеке в рассрочку кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами. Как правило, это от 6-ти месяцев до 3-ёх лет. В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж. Банк в свою очередь может пользоваться деньгами, которые лежат на аккредитиве, как средствами на вкладах.

Однако ЦБ ипотеку с аккредитивом, как и другие виды субсидированных ипотек, относит к рискованным. Например, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. В случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Среди минусов таких ипотечных предложений от застройщиков – завышение цены квартиры. Все программы субсидирования, которые предлагают застройщики, увеличивают общую стоимость квартиры в среднем на 18-20%.

4. Ипотека без первого взноса. На рынке новостроек можно встретить ипотеку без первого взноса. Обычно такой инструмент действует у определенных застройщиков в коллаборации с определенными банками. Однако из-за высоких требований ЦБ к первому взносу таких предложений на рынке немного.

Некоторые заемщики сейчас рассматривают такой вариант, размещая собственные накопления на депозиты под высокий процент. При этом часть застройщиков может сделать удорожание первого взноса, а кто-то оставляет просто прайсовую цену, не предоставляя скидок клиенту.

Новостройка в рассрочку

После отмены льготной ипотеки широкое распространение получили рассрочки. Сейчас на рынке новостроек есть множество вариаций таких программ – с выплатой процентов и без, на короткий и длительный срок. 

Есть комбинированные варианты. Например, заемщик может взять рассрочку, которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных ставок по истечении срока рассрочки.

Рассрочки в большей степени востребованы у покупателей более дорогого жилья. Рассрочки зачастую подразумевают большой первый взнос и ежемесячные или ежеквартальные платежи выше, чем по жилищным кредитам. Поэтому даже в условиях высокой ключевой ставки покупатели в массовом сегменте обычно выбирают ипотеку.

Скидка на квартиру

Наравне с рассрочками застройщики стали охотнее предлагать скидки. Сегодня именно дисконт играет важную роль для поддержания продаж. Многие девелоперы предлагают дисконт на широкий пул лотов, включая эксклюзивные варианты. На фоне повышения ключевой ставки, а также сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм наблюдается отток клиентов с первичного рынка. Чтобы выполнять ранее установленные планы продаж, девелоперам необходимо устанавливать дисконты.

Если до отмены льготной ипотеки доля новостроек со скидками варьировалась от 45% до 56%, то осенью этого года показатель вырос до 64%. Оставшаяся часть напрямую не идет со скидками, но снижение цены можно согласовать в офисе продаж застройщика. Средний размер скидки составляет 8-9%, но может достигать и 30-40%.

При этом фактическое снижение средней цены меньше размера заявленной скидки, так как крупный дисконт – практически всегда маркетинговая уловка. Тем не менее сэкономить значительную сумму все равно можно, только, например, не 30% от стоимости лота, а 10%.

Скидки предлагают и при оформлении ипотеки в банке – например, держателю зарплатного проекта, при сборе полного комплекта документов, подтверждающего доход. В данном случае могут быть скидки на ставку по ипотечному кредиту. Есть варианты с подарками – например, машино-место в подарок при покупке квартиры или с существенной скидкой.

Трейд-ин не в тренде

Трейд-ин по-прежнему есть у многих застройщиков. Такие программы помогают быстрее продать старую квартиру и временно зафиксировать стоимость выбранного лота. Но в условиях заградительных ставок такая опция мало востребована у покупателей новостроек.

Трейд-ин в настоящее время не пользуется популярностью, поскольку реализация своей вторичной недвижимости в счет покупки квартиры в новостройке осуществляется достаточно долго, поэтому в приоритете остаются ипотечные программы.