По предварительным прогнозам, 2024 год по числу сделок на рынке новостроек уступит рекордному 2023-му. В этом нет ничего удивительного, ведь в уходящем году произошли два события, серьезно повлиявшие на рынок жилья. 1 июля завершилась массовая программа льготной ипотеки, а в октябре Центробанк поднял ключевую ставку до рекордной отметки 21%. Это привело к тому, что средние ставки по рыночной ипотеке приблизились к 30%. Именно во второй половине 2024 года рынок новостроек претерпел серьезные изменения, о чем свидетельствуют данные, мнения и прогнозы аналитиков.

Спрос: то вверх, то вниз

Месячный пик спроса на рынке новостроек пришелся в этом году на июнь, последний месяц действия льготной ипотеки. Еще один всплеск спроса наблюдался в сентябре и октябре, когда количество сделок превысило августовский показатель и оказалось примерно на одном уровне – 6 6 870 и 6 830 соответственно.

А ноябрьский показатель на рынке составил 7 690 сделок, что 12,6% выше, чем в октябре этого года, и на 11,8% больше сентябрьского показателя.

Январь и февраль стали месяцами привыкания, а до того существенный объем спроса, в том числе опережающими темпами, был реализован в декабре на фоне «успеть купить по старым ипотечным условиям». Май и июнь – месяцы ажиотажного спроса перед завершением льготной ипотеки. Соответственно, максимальные спады числа сделок наблюдались в месяцы, которые следовали за периодами с ажиотажным всплеском сделок.

Динамика спроса на новостройки в 2024 году подчеркивает прямую зависимость рынка от государственных инициатив и макроэкономической политики. В краткосрочной перспективе существенные изменения в условиях ипотеки приводят к всплескам спроса, за которыми неизбежно следуют периоды затишья. Особенно показателен август, поскольку в июне был реализован опережающий спрос, часть июля льготные программы вообще были в подвешенном состоянии и рынку необходимо было адаптироваться под новые условия. Некоторую адаптацию первичного рынка к новым условиям подтверждает ноябрь, где спрос по сравнению с предыдущими месяцами резко вырос.

В начале этого года были затруднения с получением льготных кредитов, когда банки попытались обязать застройщиков платить дополнительную комиссию за выдачу субсидированной ипотеки покупателям. Максимальная потребительская активность в июне связана с окончанием массовой ипотеки с господдержкой под 8%.
Этот год на рынке новостроек можно поделить надвое – до 1 июля и после этой даты. Стандартно, как мы любим, перед глобальными изменениями всегда стремимся успеть сделать все. Так было и на рынке перед отменой льготной ипотеки.

Проседание спроса летом этого года связано с эффектом от сворачивания льготной ипотеки, а также с изменениями в параметрах программы семейной ипотеки и корректировкой параметров IT-ипотеки. Но постепенно клиенты адаптировались к изменившимся условиям и переориентировались на рассрочки, о чем свидетельствует рост спроса в сентябре и октябре.

Опрошенные эксперты отмечают, что сейчас спрос на первичном рынке поддерживают не только возможность дальнейшего повышения ключевой ставки и традиционные сезонные факторы, но и активная маркетинговая политика застройщиков. При этом высокие ставки по ипотеке сдерживают значительную часть спроса, что ограничивает потенциал роста. Итоговые показатели будут зависеть от того, насколько активно девелоперы смогут стимулировать покупателей в оставшиеся недели года, считают аналитики. Также спрос сейчас, по их оценке, поддерживает выход на рынок покупателей, которые на фоне высоких инфляционных рисков и роста ключевой ставки хотят вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы защитить их в «бетоне».