Падение спроса на новостройки в 2025-м сохранится – на 20-25% к этому году. Несмотря на это, прямого снижения цен аналитики не ждут, только через скидки. Но по переоцененным проектам возможно снижение до 20%.

 

Уходящий год стал переломным для новостроек. С рынка ушла всеобщая льготная ипотека под 8% годовых, которая поддерживала высокий спрос на строящееся жилье более четырех лет. Остались адресные льготные программы, но обеспечить высокие продажи, к которым привыкли застройщики, они уже не смогли.

 

Кроме того, в этом году серьезно ужесточились условия по выдаче ипотеки – повысились требования к первому взносу, а ставки достигли заградительных значений. Эти факторы привели к снижению спроса на строящееся жилье, хотя и не такому драматичному, как было в первый месяц отмены льготной программы.

 

Спрос будет еще ниже 2024-го

 

После завершения массовой господдержки продажи новостроек в России вышли на стабильный ежемесячный уровень в 2 млн м2 – это примерно на 20% ниже, чем в первом полугодии. В институте жилищного развития ожидают, что в 2025-м «продажи сохранятся вблизи текущего невысокого уровня». При этом с учетом высокой базы первого полугодия 2024 года, когда наблюдался ажиотажный спрос перед завершением массовой господдержки, по итогам 2025 года мы, скорее всего, увидим снижение уровня продаж.

 

Похожий прогноз озвучили и другие аналитики. Спрос на новостройки в 2025 году катастрофическим образом не упадет. В случае сохранения инфляции на текущем уровне падение продолжится – примерно на 20% год к году. Спрос будет на текущих уровнях, то есть сокращение год к году не менее 20%. Однако спрос никуда не исчезнет, он остается отложенным до момента начала фазы снижения ключевой ставки.

 

Более заметное падение продаж, чем в целом по рынку, будет по переоцененным и не самым популярным локациям, там, где видны проблемы с инфраструктурой. Если застройщики не смогут найти варианты продвижения, предоставления подарков и неявных скидок покупателям, то падение может стать ощутимым, вплоть до отсутствия спроса.

 

Под давлением высоких ставок

Давление на новостройки в 2025-м продолжат оказывать отмена безадресной льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики, из-за чего ставки по рыночной ипотеке будут оставаться заградительными. Кроме того, с 1 января должен заработать ипотечный стандарт, который ставит под запрет популярные ипотечные схемы от застройщика, приводящие к завышению стоимости квартиры. По оценкам «Дом.РФ», в третьем квартале по таким схемам выдавалось около трети от всей ипотеки. Это уже достаточно внушительный объем, и Банк России своевременно озаботился качеством ипотечного портфеля, купировав соответствующие риски.

 

В то же время есть факторы, которые должны поддержать спрос и предотвратить серьезное падение. Во-первых, это сохраненные льготные программы – семейная, дальневосточная и арктическая. По оценкам «Дом.РФ», в рамках семейной ипотеки в стройотрасль ежемесячно поступает порядка 200 млрд руб. Это помогает застройщикам поддерживать относительно стабильный уровень продаж. По итогам 2025 года мы прогнозируем, что выдача по программе увеличится до 0,39-0,42 млн кредитов (+4-13% г/г), на 2,3-2,4 трлн руб. (+8-15%). В качестве позитивного фактора – увеличение лимитов по семейной ипотеке до 8,6 млрд руб., что также поможет поддерживать продажи в 2025-м.

 

Во-вторых, застройщики будут предлагать различные стимулы для покупки квартир – скидки, рассрочки и ипотечные схемы. Хотя с планируемым введением ипотечного стандарта использовать такие инструменты будет сложнее.

 

Влияние на спрос на новостройки в следующем году смогут оказать покупатели, связанные с оборонным комплексом или непосредственно с армией. На сегодня у них есть средства и потребность улучшения жилищных условий. Кроме того, все еще остается инвестиционный спрос на квартиры, который особенно актуален в период нестабильности и непредсказуемости экономики.

 

Что будет с ценами на новостройки в 2025-м

 

По предварительным итогам 2024 года цены на новостройки в России выросли в среднем на 8,7%, что примерно соответствует уровню инфляции (8,2%). В следующем году умеренный рост цен на новостройки сохранится, несмотря на прогнозируемое снижение продаж. В «Дом.РФ» прогнозируют рост цен на новостройки в пределах инфляции и в 2025-м. 

 

В то же время эксперты допускают снижение цен на строящееся жилье через скидки. Точечное снижение и адресные скидки возможны по отдельным проектам и у отдельных застройщиков, но это не станет массовым явлением. Но в большей степени эти скидки будут носить маркетинговый характер. Поэтому снижения цен на фоне снижения продаж также не прогнозируются.

 

Александр Цыганов из Финансовой академии в свою очередь допускает прямое снижение цен на новостройки в следующем году. Но речь идет в первую очередь о переоцененных или неудачных проектах – здесь снижение может доходить до 10-20%.

 

Замедление выхода новых проектов

Несмотря на временный спад спроса, предложение в 2025 году сохранится на высоком уровне, но выход новых проектов постепенно будет сокращаться, считают в «Дом.РФ». Сейчас застройщики уверенно завершают текущие проекты и запускают новые, чтобы сохранить выгодные условия по проектному финансированию: объем строящегося многоквартирного жилья в ноябре обновил исторический рекорд – 119,5 млн м2. Но с учетом сохранения высоких ставок в течение всего 2025 года стимулы для новых запусков начнут снижаться, что будет иметь отложенный эффект и может сказаться на динамике вводов начиная с 2027 года.

 

Застройщики при наличии возможности будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены и создать иллюзию дефицита. Более того, уже сейчас наблюдается тенденция среди крупных застройщиков по оптимизации земельного банка, в том числе для пополнения ликвидности.

 

С рассрочками, но без отделки

Тренд следующего года – внедрение новых инструментов продаж и широкое распространение длинных рассрочек с переходом на ипотеку, которые напрямую под запрет стандарта не подпадают. В 2025 году мы сможем наблюдать попытки запуска новых ипотечных схем, где постараются снизить величину ежемесячного платежа на первое время, но с существенным ростом платежей через несколько лет и с возможным завышением стоимости квартиры. С этим будет, скорее всего, успешно бороться и Банк России.

 

Еще один тренд следующего года – рост доли квартир без отделки. Так как стройматериалы дорожают, то по факту это скрытое удорожание квартиры для покупателя. По ее словам, в следующем году рынку новостроек все большую конкуренцию будет составлять вторичка, где квартиры дешевле и уже почти не растут в цене. Тот спрос, что останется в новостройках, уже сейчас направлен на покупку готовых квартир или в завершающейся стадии строительства.

 

Если до отмены льготной ипотеки рынок мог поглотить почти любое предложение, то сейчас парадигма меняется. Начинается непростой переходный период, когда девелоперы будут достраивать начатые проекты, но к запуску новых будут подходить более внимательно. Темпы роста цен будут замедляться, а конкуренция начнется на уровне концепций и философии строящегося жилья. Одновременно застройщикам придется конкурировать за деньги потенциальных покупателей с банками.

 

Риски банкротств

 

Среди возможных рисков 2025 года – возможные банкротства застройщиков, а также слияния и поглощения. Такие риски за последний год выросли. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой. Наивысшие риски несут те застройщики, которые при планировании своей работы сделали ставку исключительно на льготную ипотеку. Ситуация с возможными банкротствами застройщиков напрямую влияет на банки, поскольку они являются главными кредиторами строительства жилья.

 

Мы прогнозируем, что будут банкротства, число сделок с торгов будет увеличиваться, хотя эти объекты приходят с лагом на рынок. Поэтому этот тренд мы, скорее всего, увидим в 2026 году. Ожидаем уменьшения среднего чека сделок и, увы, концентрации девелоперских проектов у банков. Банки станут, а некоторые продолжат быть большими девелоперами.

Падение спроса на новостройки в 2025-м сохранится – на 20-25% к этому году. Несмотря на это, прямого снижения цен аналитики не ждут, только через скидки. Но по переоцененным проектам возможно снижение до 20%.

 

Уходящий год стал переломным для новостроек. С рынка ушла всеобщая льготная ипотека под 8% годовых, которая поддерживала высокий спрос на строящееся жилье более четырех лет. Остались адресные льготные программы, но обеспечить высокие продажи, к которым привыкли застройщики, они уже не смогли.

 

Кроме того, в этом году серьезно ужесточились условия по выдаче ипотеки – повысились требования к первому взносу, а ставки достигли заградительных значений. Эти факторы привели к снижению спроса на строящееся жилье, хотя и не такому драматичному, как было в первый месяц отмены льготной программы.

 

Спрос будет еще ниже 2024-го

 

После завершения массовой господдержки продажи новостроек в России вышли на стабильный ежемесячный уровень в 2 млн м2 – это примерно на 20% ниже, чем в первом полугодии. В институте жилищного развития ожидают, что в 2025-м «продажи сохранятся вблизи текущего невысокого уровня». При этом с учетом высокой базы первого полугодия 2024 года, когда наблюдался ажиотажный спрос перед завершением массовой господдержки, по итогам 2025 года мы, скорее всего, увидим снижение уровня продаж.

 

Похожий прогноз озвучили и другие аналитики. Спрос на новостройки в 2025 году катастрофическим образом не упадет. В случае сохранения инфляции на текущем уровне падение продолжится – примерно на 20% год к году. Спрос будет на текущих уровнях, то есть сокращение год к году не менее 20%. Однако спрос никуда не исчезнет, он остается отложенным до момента начала фазы снижения ключевой ставки.

 

Более заметное падение продаж, чем в целом по рынку, будет по переоцененным и не самым популярным локациям, там, где видны проблемы с инфраструктурой. Если застройщики не смогут найти варианты продвижения, предоставления подарков и неявных скидок покупателям, то падение может стать ощутимым, вплоть до отсутствия спроса.

 

Под давлением высоких ставок

Давление на новостройки в 2025-м продолжат оказывать отмена безадресной льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики, из-за чего ставки по рыночной ипотеке будут оставаться заградительными. Кроме того, с 1 января должен заработать ипотечный стандарт, который ставит под запрет популярные ипотечные схемы от застройщика, приводящие к завышению стоимости квартиры. По оценкам «Дом.РФ», в третьем квартале по таким схемам выдавалось около трети от всей ипотеки. Это уже достаточно внушительный объем, и Банк России своевременно озаботился качеством ипотечного портфеля, купировав соответствующие риски.

 

В то же время есть факторы, которые должны поддержать спрос и предотвратить серьезное падение. Во-первых, это сохраненные льготные программы – семейная, дальневосточная и арктическая. По оценкам «Дом.РФ», в рамках семейной ипотеки в стройотрасль ежемесячно поступает порядка 200 млрд руб. Это помогает застройщикам поддерживать относительно стабильный уровень продаж. По итогам 2025 года мы прогнозируем, что выдача по программе увеличится до 0,39-0,42 млн кредитов (+4-13% г/г), на 2,3-2,4 трлн руб. (+8-15%). В качестве позитивного фактора – увеличение лимитов по семейной ипотеке до 8,6 млрд руб., что также поможет поддерживать продажи в 2025-м.

 

Во-вторых, застройщики будут предлагать различные стимулы для покупки квартир – скидки, рассрочки и ипотечные схемы. Хотя с планируемым введением ипотечного стандарта использовать такие инструменты будет сложнее.

 

Влияние на спрос на новостройки в следующем году смогут оказать покупатели, связанные с оборонным комплексом или непосредственно с армией. На сегодня у них есть средства и потребность улучшения жилищных условий. Кроме того, все еще остается инвестиционный спрос на квартиры, который особенно актуален в период нестабильности и непредсказуемости экономики.

 

Что будет с ценами на новостройки в 2025-м

 

По предварительным итогам 2024 года цены на новостройки в России выросли в среднем на 8,7%, что примерно соответствует уровню инфляции (8,2%). В следующем году умеренный рост цен на новостройки сохранится, несмотря на прогнозируемое снижение продаж. В «Дом.РФ» прогнозируют рост цен на новостройки в пределах инфляции и в 2025-м. 

 

В то же время эксперты допускают снижение цен на строящееся жилье через скидки. Точечное снижение и адресные скидки возможны по отдельным проектам и у отдельных застройщиков, но это не станет массовым явлением. Но в большей степени эти скидки будут носить маркетинговый характер. Поэтому снижения цен на фоне снижения продаж также не прогнозируются.

 

Александр Цыганов из Финансовой академии в свою очередь допускает прямое снижение цен на новостройки в следующем году. Но речь идет в первую очередь о переоцененных или неудачных проектах – здесь снижение может доходить до 10-20%.

 

Замедление выхода новых проектов

Несмотря на временный спад спроса, предложение в 2025 году сохранится на высоком уровне, но выход новых проектов постепенно будет сокращаться, считают в «Дом.РФ». Сейчас застройщики уверенно завершают текущие проекты и запускают новые, чтобы сохранить выгодные условия по проектному финансированию: объем строящегося многоквартирного жилья в ноябре обновил исторический рекорд – 119,5 млн м2. Но с учетом сохранения высоких ставок в течение всего 2025 года стимулы для новых запусков начнут снижаться, что будет иметь отложенный эффект и может сказаться на динамике вводов начиная с 2027 года.

 

Застройщики при наличии возможности будут придерживать предложение, чтобы влиять на цены и создать иллюзию дефицита. Более того, уже сейчас наблюдается тенденция среди крупных застройщиков по оптимизации земельного банка, в том числе для пополнения ликвидности.

 

С рассрочками, но без отделки

Тренд следующего года – внедрение новых инструментов продаж и широкое распространение длинных рассрочек с переходом на ипотеку, которые напрямую под запрет стандарта не подпадают. В 2025 году мы сможем наблюдать попытки запуска новых ипотечных схем, где постараются снизить величину ежемесячного платежа на первое время, но с существенным ростом платежей через несколько лет и с возможным завышением стоимости квартиры. С этим будет, скорее всего, успешно бороться и Банк России.

 

Еще один тренд следующего года – рост доли квартир без отделки. Так как стройматериалы дорожают, то по факту это скрытое удорожание квартиры для покупателя. По ее словам, в следующем году рынку новостроек все большую конкуренцию будет составлять вторичка, где квартиры дешевле и уже почти не растут в цене. Тот спрос, что останется в новостройках, уже сейчас направлен на покупку готовых квартир или в завершающейся стадии строительства.

 

Если до отмены льготной ипотеки рынок мог поглотить почти любое предложение, то сейчас парадигма меняется. Начинается непростой переходный период, когда девелоперы будут достраивать начатые проекты, но к запуску новых будут подходить более внимательно. Темпы роста цен будут замедляться, а конкуренция начнется на уровне концепций и философии строящегося жилья. Одновременно застройщикам придется конкурировать за деньги потенциальных покупателей с банками.

 

Риски банкротств

 

Среди возможных рисков 2025 года – возможные банкротства застройщиков, а также слияния и поглощения. Такие риски за последний год выросли. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой. Наивысшие риски несут те застройщики, которые при планировании своей работы сделали ставку исключительно на льготную ипотеку. Ситуация с возможными банкротствами застройщиков напрямую влияет на банки, поскольку они являются главными кредиторами строительства жилья.

 

Мы прогнозируем, что будут банкротства, число сделок с торгов будет увеличиваться, хотя эти объекты приходят с лагом на рынок. Поэтому этот тренд мы, скорее всего, увидим в 2026 году. Ожидаем уменьшения среднего чека сделок и, увы, концентрации девелоперских проектов у банков. Банки станут, а некоторые продолжат быть большими девелоперами.