На последнем в 2024 году заседании Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 21%, хотя аналитики прогнозировали рост ключевой до 23%. Спросили у экспертов, какое влияние решение регулятора окажет на рынок ипотеки.

 

Что будет со ставками

 

После сохранения ключевой ставки банки в ближайшее время не будут повторно пересматривать и без того высокие ставки по ипотеке.

 

Какие ставки сейчас

 

На фоне роста ключевой в 2024 году ставки по рыночной ипотеке достигли рекордных для рынка значений. По данным «Дом.РФ», если в начале года средняя ставка в топ-20 ипотечных банков была на уровне 16%, то в декабре достигла 29%. В то же время верхние границы ставок уже в ноябре превышали 43%.

 

Часть банков в декабре уже заложили ожидаемое повышение ключевой до 23-25% и подняли ставки по ипотеке примерно на 1-2%. Фактически ставки сейчас достигли заградительных значений, дальнейшее повышение в условиях стабильной ключевой ставки пока не имеет смысла. Проблемных заемщиков банки сейчас просто отсекают на этапе согласования.

 

Удержание ставок прогнозирует и завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. Можно ожидать формальное сохранение уже действующих ставок, но активнее будет применяться индивидуальный подход при оценке кредитных рисков, к первому взносу. Кроме того, будут активнее применяться предложения кредитов с льготным периодом, который реально или формально субсидируется застройщиком.

 

Банки пока займут выжидательную позицию до прояснения дальнейших планов ЦБ в области монетарной политики. Соответственно, каких-то значимых изменений ипотечных ставок в ближайшие несколько недель не стоит ожидать.

 

Спрос заморозится до февраля

 

В то же время решение регулятора не окажет существенного влияния на спрос на жилье – он будет оставаться на текущем невысоком уровне и обеспечиваться в первую очередь за счет льготных программ. Спрос будет поддерживаться преимущественно за счет льготных программ, рыночная ипотека не перестанет существовать, так как население будет брать кредиты под будущую продажу имеющихся активов в краткосрочной перспективе.

 

Решение ЦБ на общих выдачах ипотеки до конца уже не отразится, поскольку будут законтрактованы сделки по одобренным ранее заявкам. А январь традиционно тяжелый месяц, поэтому не ожидаем больших выдач. Поэтому заморозка спроса продлится до конца января.

 

Влияние на рынок окажет следующая коррекция ключевой. Это решение уже будет оказывать влияние на рынок, поскольку февраль – месяц начала бизнес-активности. Сейчас многие клиенты откладывают на январь-февраль приобретение жилья. Мы видим, что уже идет смещение решений на 2025 год.

 

С другой стороны, сохранение ключевой ставки для рынка недвижимости – хороший знак, поскольку сейчас многие покупатели заняли выжидательную позицию. Но, чтобы ключевая ставка стала импульсом для спроса, нужно как минимум оставить ее неизменной на следующем заседании ЦБ. Когда она начнет снижаться – на рынке начнет реализовываться накопленный отложенный спрос.

 

Между тем высокий уровень ставок по ипотеке будет сдерживать рост цен на первичном и вторичном рынках. Однако высокие затраты участников рынка вряд ли позволят понизить цены.

 

Ипотека падает

 

Выдача ипотеки по итогам 2024 года сократилась почти на 36%, до 5 трлн руб. В 2025 году падение продолжится, в результате объем выданной ипотеки может составить 4,3 трлн руб. Показатель 2025 года будет на 14% меньше, чем в этом году, на 45% ниже уровня рекордного 2023 года и окажется примерно равен уровню 2020 года, когда было выдано ипотеки на 4,5 трлн руб.