На фоне недоступных ставок по рыночной ипотеке покупка новостроек в рассрочку становится все более популярной. Доля первичных квартир, которые приобретаются в рассрочку, уже составила 40-50%, а по итогам года может превысить половину всех сделок в новостройках.

 

Несмотря на широкую распространенность, использование рассрочки сопряжено с рисками. Рассказываем, в чем они заключаются.

 

Отличие рассрочки от ипотеки

 

Рассрочка, как и ипотека – это возможность заплатить за приобретаемую квартиру в новостройке не всю сумму единовременно, а растянуть оплату на некоторый период времени. Но есть отличия.

 

Оформить рассрочку обычно проще, но правила каждый застройщик устанавливает сам. В отличие от ипотеки, где с 1 января 2025 года действует общий для всех российских банков ипотечный стандарт, единого регулирования рассрочки пока не существует. 

 

Еще одно отличие – в сроках, на которые можно растянуть выплаты. По ипотеке они доходят до 30 лет, а по рассрочке редко превышают 3 года. Как правило, период рассрочки ограничен сроком ввода новостройки в эксплуатацию. Из более коротких сроков вытекают как плюсы, так и минусы. Расходы, связанные с предоставлением рассрочки (как в процентах, так и в сумма переплаты), как правило, ниже, чем по ипотеке. Но периодические платежи, наоборот, существенно выше.

 

Главный риск рассрочки для покупателя новостройки

 

Своевременно с платежами заемщики не всегда справляются даже при ипотеке. При рассрочке, которая предоставляется на значительно более короткий срок, чем ипотека, даже при равном первоначальном взносе и более низких процентах регулярные платежи более высокие. Бывает и второй вариант – периодические платежи примерно такие же или даже меньше, зато последней выплатой нужно сразу погасить существенную часть стоимости квартиры. Поэтому главный риск рассрочки – это невозможность оплатить очередной взнос.

 

Если у покупателя стабильная финансовая ситуация и гарантирована возможность своевременной полной оплаты взносов, то рассрочка – неплохой вариант. Но если покупатель по каким-то причинам не может собрать средства на очередной взнос, это может стать серьезной проблемой. Тем более если мы говорим о большом взносе.

 

Отчасти купировать этот риск пытаются сами застройщики – некоторые из них при предоставлении рассрочки требуют от покупателя застраховать свою жизнь и здоровье на период действия договора. Точно такую же меру (но уже как обязательную) используют и банки при выдаче ипотеки. Однако этот способ снимает риски неплатежей лишь частично.

 

Невозможность внести очередной платеж для покупателя означает как минимум штраф. Но возможны и другие последствия. Могут увеличить проценты за пользование рассрочкой или вовсе расторгнуть сделку – все зависит от условий, прописанных в конкретном договоре.

 

Риски короткой рассрочки

 

Рассрочка на самый минимальный срок (как правило, 6 месяцев) обычно беспроцентная или с минимальными процентами, что делает ее привлекательной в глазах покупателей. Такую рассрочку обычно берут в надежде продать за этот срок исходно имеющуюся квартиру и за счет полученных от продажи средств погасить долг перед застройщиком. Однако времени, отведенного на рассрочку, на совершение сделки может не хватить при низком спросе на жилье.

 

Риски длинной рассрочки

 

Максимально длинную рассрочку (обычно это 3 года, но многое зависит от этапа строительства, в который приобретается квартира в новостройке) порой берут в надежде перейти с нее на ипотеку, как только ставки станут ниже, чтобы за счет жилищного кредита закрыть обязательства перед застройщиком. Большинство застройщиков такой переход допускают. Однако успеют ли ипотечные ставки уменьшиться до приемлемого для покупателей уровня за период действия рассрочки – большой вопрос.

 

Гарантий, что это произойдет к определенному моменту, никто не даст. На этот счет есть лишь прогнозы. Снижение ставок по рыночной ипотеке хотя бы до 12% годовых (против нынешних 29% и выше) может случиться не ранее конца 2026 года – начала 2027 года.

 

Однако, чтобы это произошло, сперва должен реализоваться базовый сценарий, при котором в ближайшие 2 года Центробанк будет постепенно снижать ключевую ставку. А как будет на самом деле, покажет лишь время. Ожидания в будущем перейти на дешевую ипотеку могут не реализоваться.

 

Чем застройщики могут заменить рассрочку

 

В 2025 году доля квартир в новостройках, проданных с помощью рассрочки, может превысить 50%. 

 

Однако для самих застройщиков столь широкое распространение рассрочки – лишь вынужденная мера. Даже если покупатель справляется с платежами по рассрочке и вносит их регулярно, счета эскроу пополняются не сразу (как в случае ипотеки), а постепенно. А это в свою очередь мешает снизить ставку по проектному финансированию, которое они используют для строительства домов.

 

Возможно, как только ставки по ипотеке вернутся к нормальным значениям, хотя бы на уровне 12-14%, тема рассрочек исчезнет сама по себе, потому что она невыгодна прежде всего застройщикам. Пока же для снижения своих собственных рисков застройщики могут начать добавлять альтернативные варианты продаж (помимо рассрочек).

 

Можно ожидать каких-то новых схем от застройщиков, которые не выходят за пределы ипотечного стандарта, но дадут возможность покупателю приобрести квартиры в более комфортном режиме, чем при полной оплате.