Собственники, которые собираются продать свою квартиру на вторичном рынке, всегда задумываются о цене, по которой стоит выставить жилье на рынок. И чаще всего собственники переоценивают достоинства своей квартиры, завышают цену, а потом долго продают жилье. Рассказываем о наиболее популярных и при этом ошибочных аргументах, которые не позволяют начать продавать квартиру по адекватной цене.

 

Сравнение с объявлениями, а не с реальными продажами

 

Довольно распространенная ошибка определения стоимости квартиры в том, что собственник сравнивает цены в объявлениях, которые часто выше реальной стоимости. Продавец заходит на сайт, видит, что «все ставят по 12 млн руб.», и решает, что и он тоже «в рынке». Но объявления и цены в них – это желания, а не факты. Большая часть квартир с такими ценами месяцами не продается, потом плавно корректируется вниз. Если ориентироваться только на витрину, можно сильно переоценить квартиру и уйти из поля зрения реальных покупателей.

 

При оценке конкурентного предложения на рынке нужно учитывать не цены в объявлениях, а реальную стоимость продажи аналогичных квартир. Как правило, она может быть на 5-15% ниже, чем изначально заявленная цена, здесь много зависит от баланса спроса и предложения на рынке в каждом отдельном случае.

 

Ориентир на прошлые сделки соседей

 

Довольно частый аргумент продавцов звучит так: сосед продал такую же квартиру полгода назад по определенной цене. Не следует забывать:

 

- пока не увидели реальный договор купли-продажи с указанной ценой, слова остаются просто словами;

- покупатели, которые купили эту квартиру, уже ушли с рынка, реализовав конкретно свою потребность (покупка именно в конкретном доме, с конкретным видом из окна), а новым покупателям это может быть уже неактуально;

- цены и спрос на квартиры могут меняться довольно быстро, поэтому стоимость полугодичной давности не всегда актуальна на данный момент.

 

Цены сделок всегда индивидуальны, и полагаться на слухи – все равно что сверяться с компасом в телефоне без GPS. В итоге – завышенные ожидания, отсутствие интереса со стороны покупателей и разочарование.

 

Переоценка стоимости ремонта

 

Некоторые продавцы считают, что если вложили деньги в дизайнерский ремонт, то это автоматически повышает стоимость квартиры. Вот только покупатель не всегда оценит чужой вкус, кому-то не нравится кафель, кого-то не устраивают темные стены, а кто-то просто собирается все снести и сделать ремонт под свои вкусы. Поэтому ремонт – это не инвестиция, которую можно «вернуть с процентами». Это расход, который повышает ликвидность, но не обязательно цену.

 

Здесь тоже нужно отталкиваться от реалий рынка, насколько такой ремонт востребован среди покупателей в конкретно взятом сегменте, каково реальное состояние квартиры и каких вложений она требует здесь и сейчас. Покупателю неважно, сколько денег вложил в ремонт собственник, ему важнее, сколько он вложит в эту квартиру или в альтернативный вариант.

 

Продажа «легенды» вместо квартиры

 

Есть дома, про которые продавцы говорят с гордостью: «Этот дом строили для ученых!», «Тут жил известный композитор!», «Это же интеллигентный дом!». Но реальность такова, что покупатель смотрит на состояние подъезда, наличие лифта, чистоту, наличие парковки и вменяемых соседей. Исторический контекст интересен, но он не оправдывает наценку. Покупатель платит за удобство, за качество дома, и, если квартира объективно уступает по параметрам, никакие «дом для профессуры» не спасут. В итоге продавец держит цену, а рынок молчит.

 

Если говорить о так называемых номенклатурных домах, которые в прошлом веке строились для высших слоев общества и отличались по тем временам отличными техническими характеристиками и повышенной комфортностью, то сейчас строительство шагнуло на новый уровень и практически любая новостройка категории комфорт-плюс превосходит эти дома и по качеству, и по комфортности.

 

Завышенная цена на квартиру без ремонта

 

Некоторые считают, что «пустая» квартира без ремонта – это плюс: без чужих обоев, сантехники и кафеля. Но это верно только в том случае, когда цена адекватно отражает, сколько новому собственнику придется вложиться в отделку. Покупатель тут же начинает считать: плюс 1,5-2 млн на ремонт, плюс время, плюс силы. И если соседняя квартира с отделкой стоит столько же – выбор очевиден.

 

Завышение цены для доплаты за альтернативу

 

Довольно часто продавцы-альтернативщики, которые реализуют жилплощадь с целью обмена, завышают стоимость своей квартиры из-за нехватки доплаты за альтернативу. Но с этим сделать практически ничего нельзя, ведь если проект обмена изначально нереальный из-за завышенных ожиданий, то очень малое количество продавцов готовы в дальнейшем корректировать его.