Из-за снижения спроса на новостройки застройщики для привлечения покупателей стали активнее использовать различные маркетинговые ходы – скидки, рассрочки и т. д. Однако у больших скидок, если они реальные, а не маркетинговые уловки застройщиков, есть риски.

Юристы рассказали какие риски грозят покупателям при покупке квартир с существенным дисконтом от реальных рыночных цен.

Большие скидки несут риски покупателям

При покупке квартиры в новостройке с существенным дисконтом есть риск для покупателей. Если в течение года застройщик станет банкротом, то покупку за полцены можно признать недействительной как подозрительную сделку по нерыночной стоимости. Сделать это позволяет Федеральный закон «О банкротстве» (п. 1 ст. 61.2 «Оспаривание подозрительных сделок должника»), если сделка совершена в течение года до принятия судом заявления о признании должника банкротом.

 

«Эта статья направлена на пресечение вывода активов должника и недопустимость причинения вреда его кредиторам. Статья сформулирована сугубо формально: значение имеет только цена, если она существенно ниже рыночной. Конечно, при оспаривании такого рода сделок есть ряд факторов, которые учитывает суд и которые могут защитить покупателя имущества», – поясняют юристы.

 

В 2019 году, когда Верховный суд столкнулся с оспариванием продажи квартир по заниженным ценам, в решениях появилась формулировка, требующая от суда исследовать помимо цены иные обстоятельства и «контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным». Впоследствии Конституционный суд также отметил, что п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве» имеет оценочный характер и может применяться к неограниченному числу ситуаций. По мнению КС, при оценке сделок во внимание должна приниматься добросовестность поведения и осмотрительность их участников, при этом саму возможность признания покупки квартиры с дисконтом недействительной по п. 1 ст. 61.2 КС допустил.

 

В случае спора учитываться будет п. 2 ст. 61.4 закона – он защищает от оспаривания сделки, которые должник (застройщик) совершил в обычной хозяйственной деятельности и цена имущества, переданного по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, не превышает 1% стоимости активов должника. Стоимость определяется на основании его бухгалтерской отчетности.

 

Кто в зоне риска

 

«С первым критерием все очевидно: продажа квартир – это обычная хозяйственная деятельность застройщика. Со вторым критерием могут возникнуть проблемы: покупатель квартиры обычно не имеет доступа к бухгалтерской отчетности застройщика и не может оценить стоимость его активов. На первый взгляд, отдельно взятая квартира не должна превысить 1%, однако надо учитывать, что с дисконтом может продаваться пул квартир, а в активах застройщика не так уж много имущества – строительство ведется на кредитные средства банка (это пассивы застройщика), а деньги на счетах-эскроу принадлежат дольщикам вплоть до момента передачи им готовых квартир», – говорят юристы.

 

Многое будет зависеть от того, единственное либо не единственное жилье приобрел гражданин. Актуальная практика высших судов, а также новеллы законодательства показывают четкую тенденцию: приоритетной защите подлежит единственное жилье гражданина, если оно не является роскошным. Покупку с дисконтом единственного жилья стандартной категории суд вряд ли станет признавать недействительной, тогда как сделки, совершенные с инвестиционными целями, могут быть успешно оспорены, предупреждают юристы.