На заседании 25 июля Банк России снизил ключевую ставку сразу на 2%, до 18%. Это второе снижение подряд – в июне ставка снизилась с 21 до 20%. В этот раз шаг снижения оказался более существенным.

 

Как на решение регулятора отреагирует рынок ипотеки – разбираемся вместе.

 

Ипотека продолжит медленно дешеветь

 

После прошлого снижения ключевой ставки банки ожидаемо стали понижать ставки по ипотеке. Этот раз не станет исключением, прогнозируется новый раунд уменьшения ставок по ипотеке в ближайший недели. Причем снижение может быть больше 2%, на которые опустилась ключевая. «Ожидаем снижения рыночных ипотечных ставок на 1,5-2,5% на фоне снижения ключевой на 2%», – поделилась своим прогнозом старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Похожий прогноз дали аналитики «Эксперт РА». «С высокой вероятностью ставки будут снижаться в пределах 1,5-2% в ближайший месяц», – сказала директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Снижение ипотечных ставок может быть и больше указанного диапазона. Но в любом случае ставки по ипотеке будут выше ключевой на 1,5-2%, добавил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Что дает очень высокие значения, все еще продолжающие быть запретительными», – отметил эксперт.

Как дешевела ипотека в июне

В июне средние ставки по ипотеке в топ-20 банках по жилищному кредитованию уменьшались несколько раз. Диапазон снижения варьировался от 0,3% до 2,2% в зависимости от сегмента кредитования. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец июля средневзвешенная ставка:

- на первичном рынке составляет 24,46% годовых,
- на вторичном рынке – 24,58%,
- в сегменте ИЖС – 24,34%,
- в сегменте покупки готового загородного жилья – 25,86%.

Больше всего выиграет ИЖС и вторичка

Несмотря на прогнозируемое снижение ставок, пока влияние на спрос на жилье останется незначительным, поскольку ставки по ипотеке все равно заградительные для большинства покупателей. В части покупательского спроса от снижения ключевой ставки выигрывают в первую очередь вторичный и загородный рынки недвижимости. Здесь рыночные ставки по ипотеке оказали наибольшее влияние на снижение спроса в последние месяцы, а также рост объема предложения и доли объектов, реализуемых с дисконтом. Нельзя исключать, что к осени спрос в сегменте вторичной и загородной недвижимости может восстановится на 10-12%, в том числе за счет сезонного фактора.

Однако для полноценного восстановления спроса ставки по ипотеке должны опуститься гораздо сильнее. «Восстановление ипотечного кредитования в рыночном сегменте будет возможно после снижения ставок как минимум до 15%, что является перспективой уже следующего года», – пояснила. Екатерина Щурихина. «Количество сделок увеличится, однако говорить о восстановлении рынка преждевременно. Для его полноценного восстановления рыночные ставки не должны превышать 15%», – согласна Ирина Носова. При этом может несколько прирасти стоимость вторичного жилья на фоне некоторого увеличения спроса на него, уточнила представитель АКРА.

Переток депозитов и высокая себестоимость

Среди усиливающихся тенденций на фоне снижения ключевой ставки аналитики называют перетекание денег со вкладов в квадратные метры. «Пока можно ожидать перетока части средств, размещенных ранее на депозитах, ставка по которым опустится ниже ключевой, что существенно для рантье», – говорит Александр Цыганов.

По его мнению, в большей степени это может активизировать спрос в сегменте элитного жилья и бизнес-класса, в том числе на загородном сегменте, где ипотечный кредит требуется далеко не всегда. «Относительно небольшой эффект может быть связан с оптимистами, которые, увидев тенденцию на снижение ключевой ставки, станут активнее оформлять ипотеку в расчете на рефинансирование при дальнейшем снижении», – добавил заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета.

В целом ситуация в строительной отрасли сейчас остается напряженной, отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. «Компании подчеркивают, что ключевая проблема – не только в стоимости кредитов, но и в общем снижении спроса, высокой себестоимости проектов и неопределенности перспектив», – поясняет аналитик. По ее словам, это связано с тем, что текущие уровни ставки по-прежнему остаются далекими от комфортных как для застройщиков, так и для потребителей. А рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье может привести к убыткам.

«Основные трансформации в отрасли уже произошли: девелоперы пересматривают портфели проектов, снижают темпы строительства, концентрируются на наиболее ликвидных объектах. Высокая ставка ограничивает доступность ипотечного кредитования, особенно вне программ с господдержкой, что дополнительно сужает рынок», – добавила аналитик «Финама».