Совет директоров Банка России на заседании 12 сентября снизил ключевую ставку на 1%, до 17%. 

Как решение регулятора скажется на рынке ипотеки и ценах на жилье.

 

На сколько снизятся ставки по ипотеке

 

После каждого снижения ключевой ставки традиционно уменьшаются ставки по кредитам, в том числе ипотечным. В ближайшее время банки снизят ставки по ипотеке от 0,5% до 1,25%. Банк России снизил ключевую ставку на 1%, до 17%, и реакция банков на это обычно начинается в течение нескольких дней – недель. В среднем снижение может составить от 0,5% до 1%.

 

В условиях конкуренции часть банков может уменьшить ставки по ипотеке на величину, близкую к снижению ключевой, а по отдельным акциям даже сильнее. Это особенно реально, если ожидания по инфляции закрепляются – тогда банки быстрее уменьшают надбавки.

 

О предстоящем снижении ипотечных ставок уже объявил Сбербанк. Он с 15 сентября уменьшает ставки по рыночной ипотеке на 1-2%. Минимальная составит 17,4% годовых. В ВТБ заявили, что в ближайшее время планируют улучшить условия по своим ипотечным программам.

 

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на первую половину сентября средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляет:

 

- на первичном рынке – 22,37% годовых;

- на вторичном рынке – 22,43%;

- в сегменте ИЖС – 22,79%;

- в сегменте покупки готового загородного жилья – 22,31%.

 

Что будет со спросом

 

Существенного изменения по спросу не ожидается, поскольку ставки по ипотеке даже после прогнозируемого снижения будут еще достаточно высокими. Рыночная ипотека будет продолжать восстановление, однако ставки все же еще высокие для того, чтобы говорить о существенных изменениях в объеме выдач. Несмотря на снижение, ставка остается высокой, поэтому значительного оживления спроса на жилье в ближайшее время ожидать не стоит.

 

Поэтому драйвером спроса на ипотеку до конца текущего года останется семейная ипотека. Ежемесячный прирост выдач на 10-20%, который наметился летом на фоне снижения ставок, будет поддерживаться как льготными программами, так и небольшим количеством рыночных заемщиков, которые берут кредит с расчетом на рефинансирование под более адекватный процент в ближайший год.

 

В свою очередь ожидается рост спроса на готовое жилье после снижения ключевой. Снижение на 1% хоть и меньше ожиданий рынка, но главное – это сохранение тренда на дальнейшее смягчение кредитно-денежной политики. После реакции банков и новой волны снижения ипотечных ставок спрос на готовое жилье может вырасти еще на 10-15%, в том числе за счет перетока денежных средств с депозитов.

 

Что касается рынка новостроек, то здесь ситуация сложнее, поскольку цены из-за более доступной льготной ипотеки оказались сильно перегреты. Поэтому вряд ли стоит ожидать какого-то существенного роста спроса на строящееся жилья при снижении ставок.

 

Оживление спроса не раньше 2026 года

 

Об устойчивом оживлении рынка ипотеки можно будет говорить, когда ставка по ипотеке упадет ниже 15%. В случае реализации базового сценария ЦБ (ключевая ставка в 2025 году в среднем 18,8-19,6%; в 2026 году – 12–13%) это произойдет в середине 2026 года.

 

Влияние на цены на жилье

 

В условиях повышения спроса цены на вторичном рынке могут начать активнее расти. Фактически снижение ключевой ставки на 1,5-2% охладит интерес россиян к банковским депозитам, и эти денежные средства в первую очередь пойдут на покупку вторичной недвижимости – из-за того, что цена квадратного метра здесь ниже, чем в новостройках, которые больше ориентированы на доступность семейной ипотеки.

 

Скидки на вторичную недвижимость в условиях снижения ключевой ставки будут предлагаться гораздо реже, чем в конце прошлого – начале этого года. Продавцы ожидают восстановления спроса на фоне снижения «ключа», поэтому многие из них предпочтут немного подождать и продать дороже.

 

В августе цены на вторичное жилье снизились в 20 из 50 исследуемых крупных городов против 28 в июле. Это говорит о постепенной стабилизации рынка после летнего охлаждения спроса. Сильнее всего в последний месяц лета жилье подешевело Хабаровске – на 1,43%, до 132 500 руб. за 1 кв. м.