Неопределённость для сотен собственников

 

Более ста владельцев недвижимости в престижном клубном посёлке «Дубовая Роща», расположенном в Соловей-Ключе, столкнулись с серьёзной правовой проблемой. Их фамилии фигурируют в исковом заявлении, поданном прокуратурой Надеждинского района, которая требует вернуть муниципалитету землю, по её мнению, полученную незаконным путём. Ведомство настаивает на аннулировании всей цепочки сделок и возмещении ущерба, оцениваемого почти в 50 миллионов рублей. На кону – судьба уже построенных домов, ипотечных обязательств и самого права собственности для добросовестных покупателей.

 

Хронология событий: от фермерского хозяйства к элитному посёлку

 

История земельного участка площадью 19,63 га, на котором расположен посёлок, начинается в 1992 году. Первоначальным получателем земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства выступил Архипов А.М. Примечательно, что на момент выделения границы надела не были установлены.

 

Ключевые этапы преобразования земли:

 

1.  2017 год: Архипов официально оформил участок (кадастровый номер 25:10:000000:5622) в Соловей-Ключе и уточнил его границы в Росреестре, после чего сразу продал его Биленко В. Д. за 450 000 рублей.

2.  2018 год: новые владельцы – Шукшин И.В. и Зацаринный А.А. – выкупили участок уже за 750 000 рублей и провели его рекогносцировку: изменили категорию и вид разрешённого использования. Земли сельскохозяйственного назначения были переведены в территории, пригодные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что значительно повысило их рыночную стоимость.

3.  2020 год: участок был разделён на две части, каждая из которых была раздроблена на множество небольших наделов площадью 10-15 соток. Так было сформировано более 130 новых кадастровых участков, составивших основу посёлков «Дубовая Роща» и Park-House.

 

С 2021 года на территории ведётся активное строительство. По данным местных жителей, около 40 участков уже застроены, объекты зарегистрированы в ЕГРН. Посёлку были присвоены официальные адреса (улицы 1-я и 2-я Дачные), а жители начали процесс создания товарищества собственников недвижимости (ТСН).

 

Позиция прокуратуры: незаконная схема и её последствия

 

Исковое заявление (№ М-1828/2025), поданное 1 ноября, раскрывает позицию надзорного ведомства. Прокуратура утверждает, что изначально участок, предоставленный Архипову в 1992 году, находился в совершенно другом месте – село Тереховка, в районе посёлка Раздольное. Однако в 2017 году при постановке на кадастровый учёт его границы были «перемещены» на 24,4 км, на престижную территорию Соловей-Ключа.

 

Ведомство усматривает в этом умышленную схему по формированию участка на дорогостоящей земле с целью последующей выгодной перепродажи. На этом основании прокуратура требует:

 

*   Признать недействительными все сделки с землёй, начиная с договора купли-продажи между Архиповым и Биленко.

*   Изъять из незаконного владения и вернуть муниципалитету участки, которые до сих пор принадлежат основным фигурантам дела: Шукшину И.В. (21 участок), Зацаринному А.А. (2 участка, включая дорогу), его супруге Анастасии (2 участка) и ещё нескольким лицам.

*   Взыскать с них ущерб на общую сумму 49,83 млн рублей. Наибольшая сумма (29,4 млн рублей) взыскивается с Зацаринного А.А.

*   Исключить сведения о границах всех 133 участков из ЕГРН, что ставит под угрозу права собственности всех владельцев.

 

Кто такие «добросовестные приобретатели» и каковы их риски?

 

В иске прокуратура разделяет владельцев на две категории:

 

1.  Основные ответчики: фигуранты, подозреваемые в организации схемы, с которых требуется взыскание ущерба и изъятие земли.

2.  Третьи лица (более 90 человек и 2 юрлица): в эту группу включены так называемые «добросовестные приобретатели» – граждане, которые покупали участки по рыночной стоимости, не зная о возможных правовых проблемах. Среди них есть и публичные лица, например, депутат Александр Сустов.

 

Несмотря на формальное признание их добросовестными, требование исключить сведения об участках из ЕГРН ставит их в крайне уязвимое положение. Прокуратура также ходатайствует о наложении ареста на все участки, что заблокирует любые операции с недвижимостью: продажу, дарение, оформление ипотеки.

 

Отдельно выделена группа покупателей, которые приобрели землю по явно заниженным ценам (около 50 000 рублей за участок). С них прокуратура требует взыскать разницу между кадастровой и уплаченной стоимостью, но прямого изъятия участков не предусматривает.

 

Реакция собственников и системные проблемы

 

Владельцы, вложившие значительные средства в строительство домов, находятся в состоянии шока. Многие взяли ипотечные кредиты под залог земли и теперь не понимают, как быть с обязательствами перед банками.

 

Собственники задаются резонными вопросами:

*   Почему контролирующие органы, включая саму прокуратуру и администрацию, которые согласовывали изменение категории земли, нарезку участков и присвоение адресов, не выявили нарушений на ранних стадиях?

*   Каков механизм защиты прав добросовестных покупателей, которые действовали в рамках закона?

 

В настоящее время жители посёлков объединяются для коллективной защиты своих интересов в суде и ищут компетентных адвокатов.

 

Уголовное дело и системный характер проблемы

 

Ситуация с «Дубовой Рощей» не является единичным случаем. По схожей схеме уже было вынесено судебное решение в августе 2025 года (Дело № 2-204/2025) против Шукшина и его партнёров.

 

Кроме того, в сентябре 2025 года было возбуждено уголовное дело о мошенничестве с землёй. Фигурантами проходят Шукшин И.В., Зацаринный А.А. и другие, все они в настоящее время содержатся в СИЗО. Расследование касается нескольких округов, что указывает на масштабный и системный характер проблемы в земельной сфере региона.

 

Заключение

 

Судебный процесс по делу «Дубовой Рощи» только начинается, и он может быть долгим и сложным из-за большого числа участников. Его итог станет важным прецедентом, который определит не только судьбу конкретных домовладельцев, но и окажет влияние на всю практику оборота земель в Приморском крае. Для сотен людей это история не о схемах, а о вложенных жизненных сбережениях и надеждах на собственный дом, которые оказались под угрозой.

 

*Компания «Аском» рекомендует при покупке земли и недвижимости проявлять повышенную бдительность и обращаться к независимым экспертам для проведения комплексной юридической проверки истории объекта, чтобы минимизировать подобные риски.