2025 год на вторичном рынке жилья запомнился не только стагнацией цен, но также перепадами активности покупателей – от резкого снижения спроса весной до его роста во второй половине лета и осенью. При этом цены на вторичку на эти перепады не реагировали и росли небольшими темпами. Что будет с ценами на готовое жилье в 2026 году?

 

Стагнация цен продолжится

 

В течение всего года на рынке вторичного жилья цены стагнировали. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м с начала года увеличилась на 0,77%, то есть не превысила статистической погрешности. И в первой половине 2026 года ситуация с ценами вряд ли изменится.

 

Вторичный рынок жилья еще больше зависит от доступности рыночных ипотечных программ по сравнению с рынком первичного жилья. Оживление спроса и, как следствие, повышения интереса населения ко вторичному жилью будет происходить при приближении ключевой ставки к 10%. Поэтому в ближайший год маловероятен сценарий значительного изменения цен на этом рынке.

 

Цены на вторичное жилье в целом будут повторять динамику первичного рынка. Однако некоторые качественные объекты на вторичке в 2026 году могут дорожать даже быстрее новостроек. Это связано с их ценовым отставанием в прошлом и повышенной зависимостью от рыночной ипотеки, поскольку льготные программы на этом рынке недоступны.

 

Динамика цен на современном вторичном рынке целиком и полностью зависит от скорости снижения ключевой ставки. Чем увереннее она будет падать, тем интенсивнее станет рост. Но даже в нынешних условиях цены все равно будут расти небольшими темпами – по крайней мере в первой половине следующего года. А при снижении ключевой ставки до 10-12% повышении доступности рыночной ипотеки годовой рост цен на готовое жилье может составить порядка 14-15%.

 

К заметному росту цен на вторичном рынке жилья может привести только существенный подъем спроса со стороны ипотечных покупателей. Но пока таких тенденций на рынке нет. Предложение на вторичке не растет, наблюдается дефицит ликвидных объектов и пока нет никаких предпосылок для резкой смены этой тенденции.

 

В следующем году можно прогнозировать рост продаж на фоне существенной ценовой разницы между рынком вторичного жилья и рынком новостроек, которая на сегодняшний день достигает 40-45%. Большая часть сделок на вторичном рынке идет в ипотеку, поэтому фактор высоких ипотечных ставок снижает количество продаж. Но в первой половине года вероятно перетекание части спроса с первичного рынка на вторичный, что приведет к росту спроса и цен в среднем на 10-15% за год.

 

Резких изменений средней цены на вторичном рынке ждать не следует, более высокий дисконт возможен на низколиквидные лоты и там, где собственникам нужна срочная продажа. При росте сроков продажи собственники будут уходить на рынок аренды, но уже не так активно, как в прошлом году, поскольку сегмент съемного жилья сейчас переполнен предложением.

 

В следующем году резкий рост цен маловероятен. Скорее, можно ожидать плавного и небольшого повышения цен на готовое жилье. В этом случае вторичка будет дорожать примерно на 1% в месяц.

 

Возможно ли резкое снижение цен на вторичку

 

Снижение цен возможно, если ситуация с ключевой ставкой пойдет по пессимистичному сценарию или она останется на прежних уровнях. Тогда ипотека станет малодоступной, а продавцы в условиях ограниченного спроса продолжат наращивать дисконт. Отдельные объекты тогда можно будет приобрести с дисконтом 10-12%. В целом же по рынку, за счет того, что покупают в основном бюджетные варианты жилья, рост из-за изменения структуры возможен также на уровне 4-6%.

 

Для того чтобы на вторичном рынке произошли резкие изменения, должны сойтись «шоковые факторы»: рынок должен в один момент стать рынком продавца в случае с резким ростом цен или стать полностью рынком покупателя, чтобы цены мгновенно упали. Но такое развитие событий маловероятно.

 

На вторичном рынке такое возможно при вмешательстве внешних факторов. По рыночным правилам, рост цен может быть активным в условиях повышения спроса и сокращения предложения, а снижение обычно происходит плавно и медленно, потому что на рынке велика ценовая инерция: собственники-продавцы руководствуются уровнем стоимости на пике спроса и не готовы быстро реагировать на ослабление покупательской заинтересованности.

 

Скидки при сделках сохранятся

 

Также прогнозируется, что в 2026 году количество и размер скидок при сделках сохранятся.

 

Как минимум в первом полугодии, пока ситуация с ключевой ставкой не прояснится, средний дисконт будет оставаться на уровне 5-6%. Но как только появятся признаки ее снижения и восстановления спроса, дисконт начнет сокращаться.

 

Сейчас, при неактивном и очень избирательном спросе, продавцы крайне неохотно соглашаются на скидки. Тем не менее, как и год назад, около 70-80% сделок проходит с дисконтом – его средний размер 5%, как и в прошлом году. Традиционно на вторичке большинство участников рынка торгуются, и результаты торга зависят не только от качества объекта и уровня изначальной цены, но и от сложившейся ситуации у продавца: например, насколько срочно ему нужно продать, насколько вырученная сумма важна для покупки альтернативной квартиры.