При покупке квартиры можно воспользоваться налоговыми вычетами – основным и за проценты по ипотеке. В общей сложности можно было вернуть до 650 000 руб. Но с переходом на пятиступенчатую шкалу налогообложения в 2025 году эта сумма меняется. Теперь те, кто заплатят НДФЛ по максимальной ставке, смогут максимально вернуть до 1,1 млн руб. по 2-ум вычетам.

 

Подробнее рассказываем, как воспользоваться налоговым вычетом за уплаченные проценты по кредиту.

 

Налоговый вычет при покупке квартиры

 

При покупке дома, квартиры (в том числе в ипотеку), дачи, земельного участка, а также при строительстве дома и расходах на его отделку можно вернуть сумму подоходного налога (НДФЛ). Для этого существует имущественный налоговый вычет, который можно оформить на всю сумму покупки (основной вычет) и на проценты по кредиту. Главные условия для их получения – нужно платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.

 

Последовательность получения вычетов законодательно не установлена, поэтому возможны варианты. Можно получить сначала вычет на жилье, потом – на проценты. А можно и оба вычета одновременно (если позволяет сумма налогооблагаемого дохода). Допускается получение основного вычета при покупке одной недвижимости, а возврат с процентов по ипотеке – с другой.

 

Сама сумма налога, которую можно вернуть, определяется 2-мя параметрами: расходами при покупке жилья и уплаченным подоходным налогом.

 

В 2026 году максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета не меняется и составляет 2 млн руб. Если же недвижимость стоит меньше 2 млн руб., то остаток по имущественному вычету можно получить при покупке жилья в будущем (ст. 220 НК РФ).

 

Но в связи с изменением с 2025 года шкалы ставок по НДФЛ на пятиступенчатую (13/15/18/20/22%) сумма возврата НДФЛ по вычетам при приобретении жилья может достигать:

 

- 260 000, 300 000, 360 000, 400 000 и 440 000 руб. соответственно.
 

Сумма налога к возврату зависит от суммы удержанного НДФЛ и в том числе от ставки налога.

 

То есть лимит по вычету ограничен уплаченной за год суммой подоходного налога. Например, если за год покупатель недвижимости уплатил 150 000 руб. налога, его вычет не может превышать эту сумму. Но остаток можно получить на следующий год – опять же в границах уплаченного за год подоходного налога. Если все равно остается недополученная сумма, она вновь переносится на следующий год.

 

Прогрессивная шкала НДФЛ выглядит следующим образом:

 

- 13% при доходах до 200 000 руб. в месяц (2,4 млн руб. в год);

- 15% для части дохода в диапазоне 200 000-416 700 руб. в месяц (2,4-5 млн руб. в год);

- 18% для части дохода в диапазоне 416 700 руб.-1,67 млн руб. в месяц (5-20 млн руб. в год);

- 20% для части дохода в диапазоне 1,67-4,17 млн руб. в месяц (20-50 млн руб. в год);

- 22% при доходах свыше 4,17 млн руб. в месяц (50 млн руб. в год).

 

Повышенные ставки будут применяться не ко всему доходу, а к сумме его превышения над заданными порогами. При этом участников СВО изменения не коснутся. Для работников Крайнего Севера предусмотрено освобождение надбавок к зарплате от повышенного НДФЛ.

 

Налоговый вычет за проценты по ипотеке

 

При покупке квартиры в ипотеку есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит – не более 3 млн руб. В 2026 году эта предельная сумма не изменилась. Но с переходом на пятиступенчатую (13/15/18/20/22%) шкалу налогообложения максимальная сумма возврата повышается. По данным ФНС, сумма возврата НДФЛ в части уплаченных процентов по ипотеке теперь может достигать:

 

- 390 000, 450 000, 540 000, 600 000 и 660 000 руб. соответственно.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет – НДФЛ можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 13/15/18/20/22% от 4 млн руб.

 

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать – иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при другой ипотеке.

 

Когда можно получить вычет за проценты

 

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. Заявить о вычете можно в году, следующем за годом оформления права собственности на жилье. К примеру, если квартира была оформлена в собственность в 2025 году, то подавать декларацию 3-НДФЛ для получения вычета можно не раньше 2026-го.

 

При ипотеке на новостройку выплачивать кредит начинают, как правило, гораздо раньше регистрации права собственности. В этом случае вычет будет рассчитан с первого ипотечного платежа, но заявить права на его получение все равно можно будет только после получения права собственности. Например, в 2023 году был заключен договор долевого участия (ДДУ), а акт приема-передачи подписан в 2025-м. Право на имущественный вычет возникает с 2026 года, но все уплаченные с 2023 года проценты будут зачтены.

 

Вычет можно оформлять как в процессе выплаты кредита, так и после погашения пpoцeнтныx нaчиcлeний. Декларации и заявления на вычет можно подавать в налоговую ежегодно, пока не исчерпается их лимит, или раз в несколько лет. К примеру, если в 2025 году заемщик выплатил банку проценты в размере 200 000 руб., то в 2026-м при ставке НДФЛ 13% можно претендовать на вычет в размере 26 000 руб.

 

На вычет можно подать документы только за 3 последних года. То есть вам вернется часть налогов, уплаченных за три последних года. К примеру, в 2026 году вы можете подать заявление на вычет за 2025, 2024 и 2023 годы.

 

Как получить вычет по выплаченным процентам

 

Для основного и процентного вычета по ипотеке существует единая декларация 3-НДФЛ. Вернуть проценты по ипотеке можно и отдельно от основной суммы. Сделать это можно, как и в случае с основным вычетом, двумя способами: через налоговую и работодателя. В последнем случае документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается весь полагающийся лимит компенсации.

 

Либо можно обратиться в налоговую инспекцию, дождавшись окончания года, в течение которого приобретено жилье. Такой способ подходит тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Документы можно подать как в налоговой инспекции по месту регистрации, так и онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

 

Для получения вычета по процентам по ипотеке налогоплательщику необходимо:

 

1. Подсчитать сумму вычета и налога к возврату.

2. Подготовить необходимые документы:

 

- копию паспорта;

- справку по форме 2-НДФЛ;

- копию договора долевого участия или договора купли-продажи квартиры;

- выписку из ЕГРН;

- копию кредитного договора, по которому были выплачены проценты;

- справку из банка об уплате процентов по кредиту;

- заявление на получение налогового вычета.

3. Выбрать подходящий способ для возврата НДФЛ (через работодателя или налоговую).

Если получение вычета будет проходить через работодателя, подавать декларацию по форме 3-НДФЛ не нужно. Бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до тех пор, пока доходы с начала года не превысят сумму вычета. Если за год использовать весь вычет не получилось, остаток переносится на следующий год, но документы надо будет подавать заново. Если возврат средств происходит через налоговую, нужно заполнить налоговую декларацию.

4. Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подать документы.

Главный документ для получения налогового вычета по процентам – налоговая декларация. Ее бланк по форме 3-НДФЛ можно получить в налоговой службе или на сайтах налоговых. За каждый год – отдельная декларация.

5. Получить вычет и вернуть налог.

После подачи документов и декларации последует проверка, ее срок занимает до 3-х месяцев. Еще месяц отводится на перечисление НДФЛ на счет налогоплательщика. Итого с момента подачи декларации до возврата денег на счет может пройти около 4-х месяцев.

 

Упрощенный порядок

 

С 2021 года россияне смогут подать заявление на налоговый вычет в упрощенном порядке без составления декларации 3-НДФЛ. Подтверждения права на вычет, а также сканирования и загрузки множества документов в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС не потребуется. Достаточно заполнить заявление, указать в нем банковские реквизиты, на которые нужно перевести средства, и оно будет сформировано автоматически. Автоматизированная система ФНС обработает информацию, обратившись к необходимым источникам, например в банк, который выдал кредит или через который прошел перевод денежных средств.

 

Чтобы уточнить возможность получения налоговых вычетов в упрощенном порядке, следует обратиться в банк. Если налоговым органом не будут выявлены какие-либо расхождения, срок проведения проверки права на вычет сокращен в 3 раза (1 месяц вместо 3-ёх). На практике срок проверки существенно быстрее, около 10 дней. При необходимости налоговым органом может быть продлена камеральная налоговая проверка заявления, о чем будет сообщено налогоплательщику через его личный кабинет.

 

Вычет по процентам в браке

 

Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит. Собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором.

 

Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере от 390 000 руб. до 660 000 руб. в зависимости от ставки НДФЛ, по которой облагается их доход. Максимально они смогут вернуть 1,32 млн руб., если оба будут платить НДФЛ по ставке 22%. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно – пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.

 

Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 000 руб., остаток уже не сохранится.

 

Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете максимально от 390 000 до 660 000 руб. в зависимости от ставки НДФЛ, по которой облагается их доход.

 

05.02.2026

 

Какая льготная ипотека осталась доступна россиянам в 2026 году

 

В условиях высоких ставок по ипотеке одним из самых востребованных способов улучшения жилищных условий остаются льготные программы. По данным «Дом.РФ», их доля в общем объеме выданной ипотеке в 2025 году достигает 80%, а ставки по ним варьируются от 2% до 6%. В то время как по рыночной ипотеке превышают 20%.

 

Рассказываем об основных льготных программах, которые будут доступны россиянам в 2026 году.

 

1. Семейная ипотека

 

Одна из самых популярных льготных программ, действующих в России, – это семейная ипотека под 6% годовых. Её доля в структуре госпрограмм составляет 89%. В этом году семейная ипотека продолжит действовать, основные параметры программы (ставка, сумма кредита, цели покупки) сохранятся, но условия ее выдачи ужесточатся.

 

Основное ограничение ввелось 1 февраля. С этой даты можно будет оформить лишь одну ипотеку на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Чтобы реализовать эту норму, созаемщиками в обязательном порядке должны будут выступать оба взрослых члена семьи.

 

Оформить вторую ипотеку на семью получится после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка. В то же время, если семейного доходов для одобрения льготного ипотечного кредита окажется недостаточно, по-прежнему можно будет привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков.

 

Кроме того, раньше была лазейка, которая позволяла оформить семейную ипотеку тем, кто официально под условия программы не подходил. Речь идет о так называемой донорской ипотеке: когда семейную ипотеку оформляли на человека, подходящего под условия программы, но фактически льготный кредит использовал другой человек. С 1 февраля эта схема стала недоступна: включить третьих лиц в ипотечный договор не получится. В противном случае право на семейную ипотеку теряют и донор, и его супруг или супруга.

 

С 2025 года семейную ипотеку можно оформить на вторичное жилье. По условиям программы, приобрести готовое жилье на льготных условиях можно в городах России, где строится не более 2-х многоквартирных домов.

 

Сам дом, в котором покупается квартира, должен быть не старше 20 лет. А продавец и покупатель жилья не должны быть членами семьи, родственниками, партнерами по бизнесу или другим взаимозависимыми лицами. С 1 января таким правом могут воспользоваться жители 891 города в 83 регионах России. Чтобы узнать, входит ли ваш город в этот список, нужно в поисковой строке на сайте «Дом.РФ» ввести название города. Москва и Санкт-Петербург, а также города Московской и Ленинградской областей не входят в программу.

 

2. Дальневосточная и арктическая ипотека

 

Россияне, живущие на Дальнем Востоке и на территории российской Арктики, в 2026 году могут оформить дальневосточную и арктическую ипотеку под 2% годовых. Дальневосточную ипотеку запустили в 2019 году, в 2023 году программу расширили на российскую часть Арктики. По этим программам россияне могут взять льготный кредит на покупку новостройки, а также загородного жилья в городах Дальнего Востока и Заполярья.

 

Льготный кредит могут оформить молодые семьи, получатели арктического и дальневосточного гектара, переезжающие в указанные регионы учителя, медработники, работники ОПК, участники СВО. Среди требований к участникам программы – регистрация на территории региона после получения права собственности в течение 271 дня.

 

В декабре 2025 года Минфин по аналогии с семейной ипотекой расширил дальневосточную и арктическую программы на вторичный рынок. Это нововведение затрагивает города, где почти не строится новое жилье. В список вошли 90 городов в 19 регионах. Чтобы узнать, входит ли город в этот список, нужно в поисковой строке ввести его название на сайте «Дом.РФ».

 

Еще одно нововведение по данным программам касается многодетных семей. С декабря 2025 года воспользоваться программами могут все многодетные семьи (в которых родился 3-ий и последующий ребенок) независимо от возраста родителей. Для них возрастной ценз (до 35 лет) отменен.

 

Кроме того, дальневосточную и арктическую ипотеку смогут оформить не только учителя, но и все работники государственных или муниципальных образовательных организаций, расположенных на территории Дальневосточного федерального округа и российской Арктической зоны. Для них снимаются ограничения по должности, возрасту и семейному положению.

 

Основные условия программы:

 

- минимальная ставка – 2%, но может быть выше (например, при отсутствии комплексного страхования – 3%);

- минимальный первоначальный взнос – от 20%;

- срок кредита – до 20 лет;

- сумма кредита – до 6 млн руб. или до 9 млн руб., если жилье по площади больше 60 кв. м;

рефинансирование: отсутствует;

- при оформлении кредита в залог можно оставить недвижимость в любом регионе страны;

- срок действия программы – до конца 2030 года.

 

3. IT-ипотека

 

В 2026 году продолжит действовать IT-ипотека под 6% – её могут получить работники аккредитованных российских IT-компаний. Претендовать на получение льготной ипотеки, по оценкам Минцифры, могут сотрудники 7 000 организаций. Обновление списка IT-компаний запланировано на конец мая 2026 года.

 

Сами компании могут находиться по всей стране, исключение сделано лишь для Москвы и Санкт-Петербурга – с августа 2024 года эти города в IT-ипотеке больше не участвуют.

 

Чтобы получить льготный кредит, IT-специалист должен зарабатывать от 150 000 руб. в месяц до вычета НДФЛ в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях. Для жителей других городов и населенных пунктов минимальная зарплата должна быть от 90 000 руб.

 

Условия ипотеки для IT-специалистов:

 

- ставка – до 6% годовых. Она сохраняется на весь срок договора даже после увольнения, если заемщик за полгода устроился на работу в другую аккредитованную компанию;

- возраст заемщика – от 22 до 50 лет включительно;

- работа в аккредитованной IT-компании;

- максимальная сумма кредита – 9 млн руб.;

- первоначальный взнос – от 20%;

- срок кредита – до 30 лет;

- IT-ипотеку можно оформить только один раз;

- срок действия программы – до 2030 года (ставка сохранится на весь срок ипотечного кредита).

 

4. Сельская ипотека

 

В 2026 году россияне могут оформить сельскую ипотеку по ставке 3%. Однако с прошлого года действие программы ограничили. Если раньше сельская ипотека была доступна жителям небольших населенных пунктов с населением не более 30 000 человек (за исключением столичных регионов), то с 2025 года ее могут получить только работники агропромышленного комплекса (АПК), социальной сферы, предприниматели, связанные с сельским хозяйством, и участники специальной военной операции. Заемщик должен работать в сфере АПК не менее 5-ти лет с момента заключения кредитного договора (кроме участников СВО).

 

По льготной ставке можно купить или построить частный дом, а также приобрести жилье в многоквартирном доме, включая дома блокированной застройки (таунхаусы). Но высота таких домов должна быть не выше 5-ти этажей.

 

В начале 2025 года эксперты сообщали о полном прекращении приема заявок на сельскую ипотеку всеми банками, участвующими в программе. Обосновывалось это тем, что в условиях высокой ключевой ставки субсидирование сельской ипотеки обходится чрезмерно дорого. В связи с этим программу сделали более адресной.

 

Параметры сельской ипотеки:

 

- ставка – до 3% годовых;

- максимальная сумма кредита – 6 млн руб.;

- первоначальный взнос – от 30%;

- срок кредита – до 25 лет;

- потратить деньги можно на покупку и строительство частного дома, а также покупку квартиры в доме не выше пяти этажей;

- срок действия программы – бессрочная.

 

5. Ипотека под 2% в новых регионах

 

В 2026 году продолжит действовать льготная ипотека под 2% в новых регионах (ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях), а также в Белгородской и Курской областях. Программа доступна с 2023 года. Она позволяет любому россиянину взять кредит на специальных условиях на покупку квартиры в новостройке или строительство частного дома на недавно присоединенных территориях.

 

С середины марта 2024 года программу льготной ипотеки под 2% на новых территориях расширили. С этого момента в некоторых случаях по ней также можно приобрести и вторичное жилье.

 

Условия льготной ипотеки в новых регионах:

 

- ставка – 2% годовых на весь срок кредитования;

- максимальная сумма кредита – 6 млн руб.;

- первоначальный взнос – от 10% от стоимости кредита;

- покупка нового жилья по договору долевого участия (ДДУ), договору переуступки права требования по ДДУ, договору купли-продажи;

- строительство частного дома по договору строительного подряда или приобретение его по договору купли-продажи;

- покупка квартиры на вторичном рынке по договору купли-продажи (опция доступна на всем россиянам);

- программа действует до конца 2030 года.