2025 год стал для рынка ипотеки годом высоких ставок и рекордного спроса на льготные программы, доля которых в общих выдачах достигла 80%.

 

Каким будет наступивший год для рынка ипотеки, до какого уровня могут опуститься ставки – рассказываем в статье ниже.
 

Ипотека под 15% вместо 21%

 

Определяющим фактором развития рынка ипотеки будет уровень ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в середине января средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки составляла 21,25%, а на вторичном рынке – 21,22%. Для сравнения, в январе 2025 года ставки были на уровне 29,3% и 28,9% соответственно. В этом году постепенное снижение ипотечных ставок продолжится, но до комфортных значений они вряд ли опустятся.

 

По данным аналитиков к концу года ставки могут снизиться до 15% в случае динамичного снижения ключевой ставки. «В случае реализации базового прогноза ЦБ, согласно которому уровень ключевой ставки в этом году в среднем составит 13-15%, ставки по рыночной ипотеке могут опуститься ниже психологического уровня в 20% в первом квартале этого года», – рассказали в аналитическом центре «Дом.РФ». Дальнейшее снижение будет определяться динамикой ключевой ставки, добавили в институте жилищного развития.

 

В первом полугодии темпы снижения ключевой ставки могут замедлиться на фоне повышения налоговой нагрузки, это будет отражаться на уровне ипотечных ставок. Согласно прогнозу, в первом полугодии ставки по ипотеке будут в пределах 17-21%. Снижение ставок по ипотеке до 15% будет возможно ближе к концу года, если со второго полугодия 2026-го начнется более динамичное снижение ключевой.

Но есть мнение, что динамика ипотечной ставки в 2026 году будет прежде всего зависеть от динамики ключевой ставки Банка России. С учетом имеющихся прогнозов можно ожидать, что в лучшем случае среднегодовые ставки по ипотеке снизятся по итогам 2026 года на 2-3%.
 

В Минфине ожидают снижения ставок по ипотеке на 4-5% в 2026 году. То есть примерно до 17-16% годовых. Однако наиболее комфортными ставками по ипотеке являются значения на уровне 10-12%, отмечают эксперты. Такие показатели позволили бы восстановить баланс между рыночной и льготной ипотекой, пояснили в пресс-службе «Домклик» Сбербанка. Согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2027 году ставка по рыночной ипотеке может опуститься до 10% и ниже, это приведет к кратному росту спроса и скачку цен на 10-15%, что будет вдвое выше ожидаемой инфляции.

 

При этом в Госдуме допускают, что ставки по рыночной ипотеке могут опуститься до 12% к концу этого года, если ключевая снизится до 9-10%. «Так как лаг между ипотечными ставками и ключевой составляет около 4%, то ставки по ипотечным кредитам могут сократиться до 12%, а может, и ниже. Но это, конечно, произойдет не в первой, а во второй половине 2026 года», – сказал депутат, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

 

Спрос на ипотеку вырастет

 

Уровень ставок, предстоящие изменения по семейной ипотеке c 1 февраля, а также снижение уровня возмещения банкам по льготным программам с 1 января 2026 года будут определять спрос на ипотеку. На этом фоне эксперты прогнозируют замедление выдач в первой половине года и активизацию во втором полугодии по мере снижения ключевой ставки ЦБ. В результате выдача ипотеки в 2026 году превысит показатели 2025 года – прирост может достичь 35%.

 

«В 2026 году будет выдано 1-1,2 млн ипотечных кредитов на 4,5-5 трлн руб. Таким образом, выдачи превысят показатели прошлого года. В 2025 году предоставлено 1 млн кредитов на 4,4 трлн руб.», – поделились своим прогнозом аналитики «Дом.РФ».

 

Аналитики «Домклик» Сбербанка настроены более оптимистично. По их прогнозам, в 2026 году объемы выдач ипотеки должны вырасти ориентировочно на 30-35% – до 5,6 трлн руб. «В качестве основного стимулирующего фактора выступает пониженная ключевая ставка – это даст положительный импульс для всех потенциальных потребителей, не отвечающих условиям льготных программ, приобрести жилье», – указали эксперты.

 

Доля льготной ипотеки снизится

 

Сам ипотечный рынок в этом году должен стать более сбалансированным: соотношение между государственными и рыночными программами будет приближаться к паритету. «Это признак возвращения рынка к устойчивой и здоровой модели развития», – пояснили в ВТБ. Однако, несмотря на постепенный рост доли рыночной ипотеки по мере снижения ставок, доля льготных программ и в этом году будет преобладающей.

 

Согласно оценке «Дом.РФ», доля льготных программ в общей выдаче по итогам 2026 году снизится с текущих 60% по количеству и 80% по объему до 40% и 60%, соответственно. В «Сбере» ожидают сокращение доли льготной ипотеки в этом году с 83% до 70% и ниже. «Ключевой ограничивающий фактор на рынке льготного кредитования – это, несомненно, грядущие ограничения по выдаче семейной ипотеки, включая дифференцированные ставки в зависимости от количества детей», – пояснили в банке.

 

Обсуждаемое повышение ставки по семейной ипотеке с текущих 6% до 10-12% окажет существенное влияние на рынок ипотеки. Если данное изменение будет введено в начале 2026 года, то выдачи в льготном сегменте в течение года будут более сдержанными.

 

Что касается рефинансирования, то значимый рост объемов рефинансирования ипотеки возможен во второй половине года при условии, что ЦБ продолжит курс на постепенное снижение ключевой ставки. В то же время ожидаемое многими рефинансирование вряд ли окажет значительное влияние на рынок: пул кредитов, выданных по пиковым ставкам, на самом деле невелик, уточнили в ВТБ.

 

Ипотечные тренды:

 

Аналитики «Домклик» Сбербанка на 2026 год в качестве основных трендов выделяют:

 

- завершение адаптации ипотечного рынка к новым условиям, а именно сокращению льготных программ и высокой ключевой ставке;

- оживление выдач по базовым программам во второй половине года при условии поэтапного снижения ключевой ставки;

- сохранение преобладающей доли льготной ипотеки в выдачах (около 65-70%), однако с меньшим перевесом, чем это было в 2024-2025 годах;

- небольшое сокращение доли новостроек в выдачах на фоне ограничения льготных программ и выросшего интереса ко вторичной недвижимости.