Банк России на заседании 20 марта снизил ключевую ставку на 0,5%, до 15%. Это стало седьмым подряд снижением ключевой ставки, которое началось в июне 2025 года.

Как решение регулятора отразится на ипотечном рынке и насколько в ближайший месяц может подешеветь ипотека – читайте в статье.

Ипотека под 17-19%

Практически на каждое решение ЦБ снизить ключевую ставку банки отвечали уменьшением ставок по депозитам и кредитам, в том числе ипотечным. Согласно прогнозам, в ближайшие недели банки могут снизить ипотечные ставки от 0,5% до 1%.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на середину марта средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке составляют 20,27% на новостройки и 19,99% – на вторичное жилье.

«Ключевая ставка снизилась на 0,5%, и это окажет важное, но скорее моральное воздействие, чем существенно повысит доступность ипотечного кредита. В основном можно ожидать соразмерное снижение на 0,5-1% в предложениях ипотечных банков», – говорит профессор Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. По его словам, как правило, кредитная ставка превышает ключевую минимум на 2-3%. «Сейчас же учитывают возросшие кредитные риски, и поэтому можно ожидать итоговую ставку 17-19%, что все равно критически много для большинства потенциальных заемщиков», – добавил он.

Аналитики АКРА допускают снижение ипотечных ставок до 0,75%. «Ощутимого изменения ипотечных процентных ставок ожидать не стоит – в среднем не более 0,5-0,75%. Ставки будут сохраняться все еще достаточно высокими», – пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Рыночная ипотека продолжит восстановление

В феврале спрос на рыночную ипотеку заметно вырос, в отличие от льготных программ, где произошло резкое снижение из-за изменений в семейной ипотеке. По данным «Дом.РФ», в феврале средненедельные выдачи достигли 11 000 кредитов на 31 млрд руб. Это в 4 раза выше уровня февраля 2025 года и в 1,3 раза выше января 2026-го. Всего в феврале россияне оформили рыночную ипотеку на 120 млрд руб. Это произошло за счет постепенного снижения ставок по ипотеке. «Рынок уже не живет только за счет льготных условий, постепенно переключаясь на рыночные ставки, которые снижаются вслед за ключевой», – отмечали в институте жилищного развития.

После очередного снижения ключевой ставки эта тенденция будет усиливаться – спрос на рыночную ипотеку продолжит постепенно расти. В жилой недвижимости снижение ставки приведет к постепенному оживлению спроса. Ипотечные ставки начнут снижаться с лагом в 1-2 месяца, что поддержит отложенный спрос, особенно в массовом сегменте. При устойчивом тренде на снижение ключевой ставки при ипотечных ставках на уровне 16-17% начнется заметный рост кредитования в рыночном сегменте. Заемщики будут реализовывать планы по улучшению жилищных условий в расчете на скорое рефинансирование под более лояльный процент.

Однако этот спрос на ипотеку будет постепенным, поскольку, несмотря на очередное снижение ставок, их уровень для большинства россиян остается высоким. Ограничением здесь выступают уровень цен на жилье и доходы населения. Спрос на ипотеку может несколько улучшиться, однако основным фактором будет не уровень процентных ставок, а иные макроэкономические тенденции, наблюдаемые в настоящее время. Покупатели остаются чувствительными к уровню доходов и долговой нагрузке. Более заметный эффект возможен при снижении ставки до 14,5% – это усилит ожидания дальнейшего смягчения политики и ускорит принятие решений о покупке. Однако говорить о доступности ипотеки для широких масс заемщиков можно будет при ставках от 12% и ниже.

Привлекательность рефинансирования и инвестиций в недвижимость

На фоне снижения ипотечных ставок будет постепенно расти спрос на рефинансирование. Решение вполне может быть расценено как поддержка части граждан, оптимистически настроенных и рассчитывающих на последующее снижение ставок и рефинансирование кредита на новых условиях.

 

В 2026 году банки будут предлагать более выгодные условия по ставке при рефинансировании ипотеки – в среднем на 1% ниже, чем по выдачам новым клиентам. Это связано с тем, что банки в условиях сохранения жестких риск-политик будут более заинтересованы в кредитовании заемщиков, у которых уже есть опыт обслуживания долгосрочных обязательств. Вследствие этого возможно некоторое перераспределение ипотечных портфелей среди крупных игроков рынка.

Что касается девелоперов, то текущий тренд на смягчение денежно-кредитной политики может стать стимулом более активного планирования проектов. Сейчас многие из них занимают выжидательную позицию, откладывая запуск проектов до более низких ставок проектного финансирования (ПФ). В феврале ставка по ПФ в России составила 10,2% (учтены как новые, так и действующие кредитные линии). Несмотря на значительное снижение ключевой ставки за последние 12 месяцев, ставка ПФ, напротив, за год выросла на 0,3%. Одной из причин является снижение маржинальности ряда строящихся проектов.

В то же время снижение ключевой ставки повысит привлекательность инвестиций в недвижимость относительно депозитов, ставки по которым тоже продолжат снижаться. Сужение доходности по депозитам и облигациям будет подталкивать капитал в сторону недвижимости, прежде всего арендного бизнеса. В дальнейшем мы можем увидеть рост интереса к готовым арендным продуктам и коллективным инвестиционным форматам. В целом само продолжение цикла снижения ставки важнее его глубины. Рынок увидел последовательное снижение ставки, а значит, и активность может начать восстанавливаться во втором полугодии 2026 года.