Верховный суд России подготовил обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документе обобщены 20 правовых позиций, выработанных в 2022-2025 годах. Разбираемся, какие рекомендации дал ВС и как они повлияют на защиту покупателей жилья.

 

Заблуждение о мотивах сделки – не основание для её отмены

 

Верховный суд разъяснил: чтобы признать сделку недействительной по статье 178 Гражданского кодекса (заблуждение), недостаточно одного лишь факта, что продавец заблуждался относительно мотивов сделки. Суд должен оценивать поведение обеих сторон и учитывать, мог ли покупатель распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения.

 

Важна добросовестность покупателя

 

При оспаривании сделки по статье 179 ГК РФ (обман) необходимо доказать, что покупатель знал или должен был знать о наличии обмана. Если таких доказательств нет, сделка не может быть признана недействительной. Этот подход уравнивает права сторон и защищает добросовестных приобретателей.

 

Экспертиза психического состояния – обязательна

 

Для признания сделки недействительной по статье 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий) требуется заключение судебно-психиатрической экспертизы. Если продавец уклоняется от её прохождения, суд вправе отказать в удовлетворении иска.

 

Двусторонняя реституция – приоритетный механизм

 

Если сделка признана недействительной, применяется принцип двусторонней реституции: квартира возвращается продавцу, а деньги – покупателю. Это исключает ситуацию, когда одна из сторон остаётся и без жилья, и без денег.

 

Что это значит для судебной практики?

 

Обзоры Верховного суда формально не обязательны для судов, но фактически являются ориентиром при вынесении решений. Они используются для мотивировки судебных актов и могут служить основанием для отмены решений, противоречащих утверждённым позициям.

 

Почему потребовалось обобщение?

 

Поводом для подготовки обзора стало громкое дело Ларисы Долиной, которая продала квартиру под влиянием телефонных мошенников. Суды первой инстанции оставляли жильё певице, однако Верховный суд принял иное решение, передав квартиру покупательнице. В то же время в других аналогичных делах ВС занимал противоположную позицию. Разнородность судебной практики и стала причиной для её систематизации.

 

Теперь суды будут руководствоваться едиными подходами, что повысит предсказуемость решений и усилит защиту добросовестных покупателей жилья. Компания «Аском» рекомендует при совершении сделок уделять особое внимание юридической чистоте объекта и, при необходимости, привлекать специалистов для проверки всех рисков.