Оспаривание сделки и признание её недействительной – один из главных страхов покупателей и продавцов недвижимости. Специалисты Федеральной нотариальной палаты рассказали о самых распространённых основаниях для судебных споров.

 

Оспорить сделку можно только через суд – по иску участника, третьего лица, чьи права нарушены, а также прокуратуры или органов опеки. Такие дела могут длиться от года до нескольких лет. Если сделку признают недействительной, по общему правилу продавец получает обратно недвижимость, а покупатель – деньги. Однако на практике возврат средств может быть затруднён.

 

По данным исследования за 2020-2025 годы, в России оспорено около 30 000 типовых сделок с недвижимостью. Больше всего среди них договоров дарения (46%) и купли-продажи (32%). После введения обязательной нотариальной формы для дарения недвижимости число оспариваний сократилось более чем на 37%.

 

1. Мнимые и притворные сделки

 

Самая объёмная группа оснований (ст. 170 ГК РФ). Мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать реальные последствия: например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от кредиторов, при фактическом сохранении контроля продавца. Притворная сделка прикрывает другую сделку или иные условия: например, занижение цены в договоре для ухода от налогов.

 

При оспаривании применяется реституция: продавец возвращает недвижимость, покупатель – деньги. Но если в договоре указана заниженная сумма, покупатель рискует потерять разницу.

 

2. Существенное заблуждение

 

Сделка может быть оспорена, если участник ошибался в важных её составляющих – предмете или природе сделки (ст. 178 ГК РФ). Например, продавец утверждает, что думал, будто подписывает договор залога или завещание, а не купли-продажи. С 2020 по 2024 год число таких случаев выросло более чем на 50%.

 

3. Прямой обман и угрозы

 

Основание – сделки под влиянием обмана, насилия, угроз или кабальные условия (ст. 179 ГК РФ). Сюда же относятся случаи с «ведомыми продавцами», когда дееспособный владелец действует под давлением мошенников. Гражданский иск часто подаётся параллельно с уголовным делом.

 

4. Не понимал, что делал

 

Одна из самых сложных категорий – иски по ст. 177 ГК РФ. Речь о формально дееспособных гражданах, которые в момент сделки не могли понимать значение своих действий: из-за болезни, приёма лекарств, стресса или гнева. Добросовестный покупатель может лишиться недвижимости и не вернуть деньги.

 

5. Отсутствие обязательного согласия

 

Споры возникают из-за отсутствия согласия супруга, органов опеки или законных представителей, а также превышения полномочий по доверенности (ст. 173.1, 174 ГК РФ). Согласие супруга требуется при сделках с совместно нажитым имуществом, согласие опеки – если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

 

6. Банкротные оспаривания

 

Финансовый управляющий или кредиторы могут через суд признать недействительным договор, совершённый должником накануне банкротства (ст. 61.2 и 61.3 закона о банкротстве). Особенно если имущество продано ниже рыночной цены.

 

Компания «Аском» рекомендует подходить к сделкам с недвижимостью с максимальной внимательностью: проверять правовой статус объекта и продавца, убеждаться в наличии необходимых согласий и, при возможности, оформлять сделку у нотариуса. Если у вас остались вопросы – наши специалисты готовы помочь и подсказать, как минимизировать риски.