Минфин разработал проект изменений в Налоговый кодекс, которые могут вступить в силу с 1 января 2027 года. Одно из ключевых нововведений – распространение прогрессивной шкалы НДФЛ на доходы от продажи недвижимости. Это значит, что суммы, полученные от реализации квартиры, дома или земельного участка, будут суммироваться с остальными доходами гражданина (зарплатой, дивидендами, доходами от аренды) и облагаться налогом по единой прогрессивной шкале. Разбираемся, как это отразится на жителях Владивостока и Приморского края.

 

Как налог рассчитывается сейчас

 

По действующему законодательству доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ отдельно от других доходов по ставкам:

- 13% – с суммы до 2,4 млн рублей включительно;

- 15% – с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

 

Если продавец владел объектом дольше минимального срока (в общем случае – 5 лет, а для наследства, подарка от близкого родственника или единственного жилья – 3 года), налог платить не нужно.

 

Что предлагает Минфин

 

Прогрессивную шкалу, которая уже применяется к зарплатам и иным доходам, планируется распространить и на продажу недвижимости. Доходы будут суммироваться, а итоговая годовая сумма облагаться по ставкам:

- до 2,4 млн рублей – 13%;

- от 2,4 до 5 млн рублей – 15%;

- от 5 до 20 млн рублей – 18%;

- от 20 до 50 млн рублей – 20%;

- свыше 50 млн рублей – 22%.

 

Пример расчёта

 

Рассмотрим ситуацию: заработная плата составляет 125 000 рублей в месяц (1,5 млн рублей в год), квартира продана за 10 млн рублей. Владелец не освобождён от налога, так как минимальный срок владения не истёк.

 

По текущим правилам (доходы считаются отдельно):

- НДФЛ с зарплаты: 1,5 млн × 13% = 195 000 рублей.

- НДФЛ с продажи квартиры: 2,4 млн × 13% + (10 млн – 2,4 млн) × 15% = 312 000 + 1,14 млн = 1,452 млн рублей.

Итого: 1,647 млн рублей.

 

По инициативе Минфина (доходы суммируются):

- Общий доход: 1,5 млн + 10 млн = 11,5 млн рублей.

- Налог: 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей;

- 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей;

- 6,5 млн × 18% = 1,17 млн рублей.

Итого: 1,872 млн рублей.

 

Разница – 225 000 рублей не в пользу продавца.

 

Если продаётся купленная ранее квартира

 

При продаже объекта, приобретённого ранее, налог рассчитывается с разницы между ценой покупки и продажи. Например, квартира куплена за 20 млн рублей, продана через 2 года за 50 млн рублей. Налоговая база – 30 млн рублей.

 

- По действующим правилам (при отсутствии других доходов) налог составит 4,45 млн рублей.

- По предложению Минфина – 5,4 млн рублей.

 

Если годовая зарплата продавца составляет 6 млн рублей, то суммарный налог по текущим правилам – 5,33 млн рублей, а по новой инициативе – 6,6 млн рублей. Рост – 1,27 млн рублей.

 

Для дорогой недвижимости

 

Для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей предлагается отменить ограничение роста налога на имущество (не более 10% в год) и коэффициент 0,6 для новых объектов. Это коснётся владельцев элитной недвижимости, но не затронет гаражи и машино-места.

 

Земельный налог

 

Если кадастровая стоимость участка выросла после смены вида разрешённого использования, площади или категории земель, налог будет рассчитываться сразу по новой стоимости без ограничений. Например, при увеличении стоимости с 1 млн до 5 млн рублей налог вырастет в 5 раз. Послабление предусмотрено только для застройщиков: если участок дороже 300 млн рублей и уже облагается налогом по ставке 1,5%, повышающий коэффициент первые три года строительства применяться не будет.

 

Что это значит для жителей Владивостока и Приморского края

 

Владивосток – город с активным рынком недвижимости. Здесь немало собственников, которые продают квартиры, дома и земельные участки, не дожидаясь истечения минимального срока владения. Принятие инициативы Минфина может привести к заметному росту налоговых платежей для многих жителей региона, особенно для тех, кто продаёт дорогостоящие объекты или имеет высокий официальный доход.

 

Если вы планируете продажу недвижимости в ближайшие годы, стоит заранее оценить возможные налоговые последствия. Специалисты компании «Аском» помогут разобраться в изменениях законодательства, рассчитать налоги и выбрать оптимальный момент для сделки. Обращайтесь за консультацией – мы всегда на связи.