Покупка загородного дома – серьёзный шаг, требующий внимательного подхода. Если упустить важные детали, это может обернуться не только проблемами, но и реальными денежными потерями. Рассказываем, что обязательно нужно проверить перед сделкой, чтобы приобретение дома с участком в Приморье стало безопасным и выгодным.

 

Запросите свежую выписку из ЕГРН

 

Первым делом закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Она должна быть получена накануне предоставления покупателю – на практике срок не более пяти дней. Проверьте: правообладателей, кадастровый номер, адрес, площадь объекта, назначение и этажность дома, а для участка – категорию земель, основной вид разрешённого использования (ВРИ) и сведения о границах.

 

Перед подписанием договора купли-продажи выписку необходимо актуализировать: в ней отражается информация на момент получения, а на следующий день всё может измениться.

 

Изучите правоустанавливающие документы продавца

 

Ознакомьтесь со всеми документами, указанными в выписке ЕГРН: договором купли-продажи, свидетельством о наследовании, дарственной, дополнительными соглашениями – всем, на основании чего продавец стал собственником.

 

Проверьте историю переходов права собственности

 

Особое внимание уделите истории переходов права. Повышенного внимания требуют: несколько перепродаж за короткий период, продажа вскоре после наследования или судебного спора, переходы права между связанными лицами, существенные расхождения в документах и объяснениях продавца. Частая смена владельцев сама по себе не доказывает нарушения, но требует выяснения причин и общего контекста.

 

Убедитесь в дееспособности продавца

 

Подтвердите дееспособность продавца. Для этого он может предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Помните: такие справки – дополнительный материал, а не безусловное доказательство способности понимать свои действия именно в момент подписания договора. Рекомендуем вести видеосъёмку сделки – в случае возникновения проблем она может стать предметом исследования в рамках экспертизы.

 

Проверьте подлинность доверенности

 

Если сделку заключает представитель по доверенности, проверьте её. Уточните объём полномочий: какие именно действия доверено совершать, достаточно ли их для подписания документов, определения условий сделки и проведения расчётов. Подлинность доверенности можно проверить в электронном сервисе Федеральной нотариальной палаты.

 

Получите согласие супруга

 

Если дом и земля куплены в браке, такое имущество считается совместной собственностью супругов, даже если оформлено на одного из них. Для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, которое должен предоставить продавец.

 

Попросите согласие органов опеки

 

Если в доме есть доли несовершеннолетних, запросите у продавца согласие органов опеки. Проверьте не только наличие документа, но и его условия: какую недвижимость продают и каким образом обеспечиваются интересы ребёнка. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего по общему правилу требует нотариального удостоверения. Отдельно выясните, использовался ли материнский капитал при покупке, строительстве или погашении кредита. Если да – проверьте исполнение обязанности по оформлению долей членов семьи.

 

Проверьте продавца на банкротство и долги

 

Проверить долги, банкротство и судебные споры продавца можно через:

 

- Банк данных исполнительных производств ФССП;

- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве;

- картотеку арбитражных дел;

- сайты судов общей юрисдикции соответствующего района – для поиска имущественных, семейных и иных споров.

 

Сопоставляйте не только ФИО, но и другие идентификаторы, чтобы не принять однофамильца за продавца. Особенно опасно сочетание крупных долгов, срочной продажи и явно заниженной цены: при банкротстве сделку могут оспорить.

 

Изучите генплан населённого пункта

 

Ознакомьтесь с генеральным планом населённого пункта. Там показано, где планируется жилая застройка, рекреация, производство, а также расположение планируемых дорог и инженерных коридоров. С помощью генплана можно понять, не попадёт ли участок в будущем в зону строительства.

 

Генплан также позволяет выявить зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): водоохранные зоны, охранные зоны линий электропередачи, нефтетрубопроводов, газохранилищ, санитарные зоны. Такие зоны могут ограничивать строительство независимо от вида разрешённого использования участка.

 

Используйте цифровые сервисы

 

Воспользуйтесь сервисом «Градостроительная проработка онлайн» на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД). Он предоставляет информацию о режимах использования земли, зонах с особыми условиями, пересечениях границ. Сервис помогает собрать доступные сведения о территории и выявить ограничения. Особое внимание уделите охранным зонам электросетей и газопроводов, водоохранным и санитарным ограничениям, территориям объектов культурного наследия, зонам затопления.

 

Однако отсутствие ограничения на карте не является безусловным доказательством его отсутствия. При близости реки, газопровода, леса или памятника дополнительно проверьте соответствующие акты и получите сведения у уполномоченного органа либо владельца инфраструктуры.

 

Проверьте законность подключения к коммуникациям

 

Фразы продавца «электричество заведено» и «газ по границе» должны подтверждаться документами и осмотром. Запросите у продавца договор энергоснабжения со сбытовой компанией и акт об осуществлении технологического присоединения от сетевой организации. Сверьте разрешённую мощность в документах (обычно от 15 кВт) с фактической. Убедитесь, что лицевой счёт оформлен на собственника дома, а счётчик опломбирован.

 

Если в доме есть газ, проверьте договор о подключении (технологическом присоединении), акт разграничения балансовой принадлежности и договор на техническое обслуживание газового оборудования. Убедитесь, что проект газификации согласован, а врезка в магистраль выполнена газораспределительной организацией.

 

Если на участке центральное водоснабжение, должны быть договор с водоканалом и акт балансовой принадлежности. При наличии скважины собственник должен предъявить паспорт на неё.

 

Чем поможет «Аском»

 

Специалисты компании «Аском» во Владивостоке помогут провести комплексную проверку загородного дома и участка перед покупкой, выявить риски и сопроводить сделку на всех этапах. Если вы планируете приобрести дом в пригороде Владивостока или в одном из районов Приморского края – обращайтесь за консультацией. Мы поможем сделать правильный выбор и избежать ошибок.