Сделки по недвижимости могут происходить между разными людьми, например, между родственниками. Их возможно проводить с учетом некоторых особенностей – о них полезно узнать до начала сделки.
Кого считают близкими родственниками?
Есть различия между понятиями «близкие» и «взаимозависимые» родственники:
1. Близкими называются родственники, которые относятся к прямым восходящим и нисходящим линиям: родители и дети, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры;
2. К взаимозависимым родственникам относятся муж и жена, родители (включая усыновителей), дети (включая усыновленных), братья и сестры, опекуны и их подопечные.
Существуют сделки, которые нельзя проводить между родственниками. У других видов сделок есть свои детали в случае, если родственники взаимозависимы, – их необходимо учитывать.
Как налоговые органы контролируют сделки
Родственники часто проводят между собой фиктивные сделки. Например, чтобы снизить налог за проданную недвижимость, люди идут на занижение стоимости в договоре, указывая меньшую стоимость квартиры. В ходе проверки налоговые органы обнаруживают несоответствие, что является незаконным. По подобным причинам налоговая служба внимательно проверяет сделки между родственниками.
Как проходит купля-продажа у родственников
Сделки по купле-продаже недвижимого имущества между родственниками происходят по тем же правилам, что и сделки между чужими друг другу людьми.
Они осуществляются следующим образом:
1. Предварительные переговоры сторон. Продавцу и приобретателю нужно обсудить условия их будущей сделки;
2. Сбор необходимых документов для продажи недвижимости;
3. Создание и подписание договора о купле-продаже (ДКП). Также можно заключить предварительный договор для закрепления намерений обеих сторон совершить сделку в будущем. Полноценный ДКП можно заключить позже;
4. Регистрирование прав в Росреестре и переход права собственности к покупателю;
5. Передача недвижимости по акту и конечный расчет участвующих в сделке.
Как получить налоговый вычет
Налоговым вычетом называют возвращение подоходного налога в размере 13%, который удерживается государственными органами из официальной заработной платы.
Покупая недвижимость, часть потраченных средств можно вернуть: от цены недвижимости – до 260 тысяч рублей, на проценты при покупке недвижимости в ипотеку – до 390 тысяч рублей.
При покупке недвижимости у взаимозависимого родственника не получится вернуть налоговый вычет ни по недвижимости, ни за ипотечные проценты.
Покупка в ипотеку у родственника
Если происходит покупка недвижимости у близкого родственника в ипотеку, продавец должен предоставить документ, который подтвердит, что у него есть место для проживания. Продавец может предоставить выписку ЕГРН, паспорт, где имеется прописка с другим адресом, или свидетельство с правом собственности на новое место жительства. Это является страховкой для банка от мошенничества между родственниками.
Несовершеннолетние дети в сделке
Родственники и дети не могут вступать в возмездные сделки. По этой причине использование средств из материнского капитала для покупки жилплощади у своих родственников часто признается недействительной сделкой. Если оплату совершает государство, а не ребенок, сделку все равно могут признать незаконной.
Сделки между мужем и женой
Имущество, которое совместно приобретено в браке, относится к общей собственности. Один супруг не вправе подарить, продать или купить у другого то, что принадлежит им обоим. Подобные сделки законно невозможны между супругами.
Плюсы и минусы сделок с родственниками
Провести сделку по купле-продаже между родственниками проще, так как:
1. Родственникам легче договориться по условиям сделки;
2. Не нужны риелторские услуги, потому что сторонам не нужно подбирать подходящий вариант недвижимости;
3. Меньше рисков мошенничества.
Недостатки сделок между родственниками:
1. После оформления соглашения у покупателя нет права на имущественный вычет. Данное правило не подходит к ситуациям, когда участниками сделки выступают бабушки, дедушки и их внуки;
2. Близкое родство может создать психологические неудобства. Участники-родственники могут потребовать большую скидку или затянуть передачу квартиры новому собственнику;
3. При покупке жилья за маткапитал сторонами сделки не могут быть муж и жена. В данной ситуации отец ребенка будет выступать в роли и продавца, и приобретателя, что незаконно;
4. Недвижимость в собственности у несовершеннолетнего не может приобретать его родитель, опекун или усыновитель. Несовершеннолетние не могут заключать сделки по недвижимости самостоятельно.