Получить ипотеку в России становится сложнее – требования к заемщикам и по самим ипотечным программам растут. Так, в прошлом году доля отказов по ипотеке составила 41%. Причем на рынке новостроек отказ получал каждый второй претендент на кредит, на вторичном рынке – каждый третий. В этом году доля отказов продолжила расти.
Заемщики с низким уровнем дохода
Один из основных критериев выдачи ипотечного кредита – платежеспособность заемщика, его уровень доходов. Оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит не более половины всего месячного дохода (зарплата, дополнительный заработок, могут учитываться доходы супруга).
При этом с увеличением ипотечных ставок и цен на недвижимость требования к уровню доходов повышаются. Согласно расчетам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), исходя из средней суммы ипотечного кредита – 3,9 млн руб. и средней ставки – 8,2% (среднерыночные значения взяты по выдачам на конец 2023 года) минимальный рекомендованный доход для заемщика в среднем по стране составил 100 000 руб.
Подобный уровень доходов позволяет домохозяйству обслуживать платежи по ипотеке без существенного изменения собственного уровня жизни. Заемщикам с доходами ниже будет сложнее получить одобрение по ипотеке и выплачивать ее.
Для расчета рекомендуемого дохода, также можно использовать ипотечные калькуляторы, которые есть на сайтах банков. Они позволяют учитывать текущие условия кредитования. Например, исходя из расчетов такого калькулятора на сайте «Домклик», при стоимости квартиры 12 млн руб., комфортном первом взносе – 30% (3,6 млн руб.), сроке кредита – 30 лет и базовой ставке – 19,8% (-1% зарплатному клиенту), ежемесячный платеж составит 141 000 руб., а рекомендуемый необходимый доход должен быть от 180 000 руб. в месяц. При покупке такой же квартиры (цена, сроки кредита и ПВ) в новостройке по семейной ипотеке 6% платеж будет в почти в 3 раза ниже – 50 300 руб. Соответственно, требования к доходу тоже будут ниже – 68 600 руб. Но учтите – расчеты калькулятора не являются офертой, кредитная организация может и отказать в выдаче кредита на этих условиях.
Заемщики с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом
Помимо доходов при выдаче ипотеки банки ориентируются на показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. На фоне роста числа закредитованных заемщиков ЦБ повышает требования к банкам – кредитные организации формируют по таким клиентам допрезервы, в результате такие выдачи становятся для банков невыгодными. Поэтому заемщикам с высоким уровнем ПДН сложнее получить одобрение. При этом сам ПДН рассматривается в привязке к еще одному важному показателю при выдаче ипотеки – к первому взносу по кредиту, в отношении которого тоже повышаются требования.
Показатель долговой нагрузки (ПДН) – это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам и займам к сумме ежемесячных доходов.
Размер первоначального взноса и ПДН заемщика влияют на коэффициент риска, который, в свою очередь определяет резервы на возможные потери банков по такого рода ссудам. Чтобы банк не нес допзатрат в виде отчислений в резервы на возможные потери по кредиту на квартиру в новостройке, первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а ПДН не более 70%. На вторичном рынке дополнительные резервы по таким ссудам не начисляются в случае, если первоначальный взнос составляет 30%, а ПДН – до 50%.
При первоначальном взносе от 20% до 30%, ПДН заемщика должен быть не выше 50% – после этого уровня заметно повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. То есть, такие кредиты банки будут одобрять значительно реже, чем раньше. Если же первоначальный взнос превышает 30%, надбавки к коэффициентам риска применяются только при ПДН заемщика выше 70%.
Что касается льготной ипотеки, то там требования к первому взносу зависят от программы. Например, по льготной ипотеке под 8% минимальный первый взнос с конца прошлого года вырос до 30%. По семейной ипотеке минимальный взнос составляет 20%. Поэтому претендентам с первым взносом ниже указанных границ тоже будет невозможно получить льготный кредит. Кроме того, ПДН нужно рассматривать вместе с абсолютной величиной доходов. Уровень ПДН в 50% при доходе 70 000 и 200 000 руб. – это 2 большие разницы.
Кому еще будет сложно получить ипотеку
В зоне риска в 2024 году могут оказать заемщики с недостаточной кредитоспособностью или низким персональным кредитным рейтингом (ПКР). По оценкам НБКИ, в конце 2023 года 30% всех граждан в стране фактически не могли претендовать на получение ипотечного кредита, поскольку значение их ПКР составляло менее 597 баллов (низкая кредитоспособность). Лишь около 16% заявок этих граждан на ипотеку одобрялся банками в этот период.
Что касается ограничений для работников отдельных отраслей (например, в пандемию было сложнее получить ипотеку представителям наиболее пострадавших отраслей (туризм, сфера услуг), то таких ограничений сейчас почти нет.
Сейчас общедоступный уровень безработицы не вызывает опасений, большинство отраслей как в сфере производства, так и услуг демонстрирует положительную динамику развития. Профессия – лишь один из параметров оценки кредитоспособности и платежеспособности заявителя. Иными словами, важна не столько профессия, сколько совокупность факторов, главными из которых являются стабильность и прогнозируемость дохода потенциального заемщика.
При этом банки продолжают учитывать трудовой стаж, регулярность выплаты зарплаты и размер ее фиксированной части. При прочих равных бонусная система оплаты (например, в зависимости от продаж) хуже фиксированной. Также из-за нерегулярности выплат и плавающих сумм сложности могут быть у работающих по договорам ГПХ, фрилансеров, индивидуальных предпринимателей.
При выдаче ипотеки в 2024 году, как и раньше, банки учитывают и кредитную историю. Шансы на ипотеку у заемщика с просрочками невысокие. Поэтому лучше, чтобы не было свежих просрочек. Кроме того, при выдаче ипотеки на новостройки банкам важен и сам застройщик. Чтобы он был с историей сданных объектов и финансово устойчивым. Некоторым теперь также важно, чтобы он был готов платить банку-кредитору комиссию.
