Привлекательность инвестиций в жилую недвижимость в последнее время снижается. Среди причин – увеличение разрыва стоимости между первичным и вторичным жильем, рост ипотечных ставок, сокращение прироста цены за время строительства и невысокую арендную доходность – около 5-6% годовых. При этом есть сегменты недвижимости, где доходность может быть выше.

1. Коммерческие помещения в жилых комплексах. Один из самых востребованных и понятных сегментов для инвестирования физлиц – коммерческие помещения в ЖК. Основная стратегия такого вложения – это арендная доходность. Средняя арендная доходность коммерческих помещений в жилых комплексах составляет 8-10% годовых. Но бюджеты покупки коммерческих помещений выше, чем в жилье. Стоимость в проектах комфорт-класса примерно в 2 раза выше, чем у квартир.

Коммерческие помещения, как и квартиры в новостройках, прирастают в цене за время строительства, поэтому такие объекты потенциально можно перепродать. Рост стоимости квадратного метра при раннем входе возможен в пределах 20-30%. Однако надо учитывать, что в период строительства возврата инвестиций не будет, что скажется на сроке окупаемости.

Среди минусов таких вложений – невозможность воспользоваться льготной ипотекой. Кроме того, при сдаче помещения в аренду нужно учитывать профиль арендатора и иметь опыт управления подобными объектами.

2. Апартаменты. Среди альтернативы классическому жилью – апартаменты. Такие объекты привлекают более низким порогом входа и могут использоваться под сдачу в аренду. Средняя стоимость апартаментов в массовом сегменте составляет 9,8 млн руб., что на 24,2% дешевле квартир аналогичного сегмента. А доходность от аренды апартаментов составляет 8% годовых. Ставки аренды за квартиры и апартаменты практически не отличаются. В то же время апартаменты обычно стоят дешевле квартир аналогичного размера, поэтому срок их окупаемости в среднем на 2-3 года ниже.

Минимальные цены на апартаменты начинаются от 3,5-4,5 млн руб. В данном случае речь идет о микроапартаментах в проектах реконструкции. Такие комплексы оптимально подходят именно для инвесторов-рантье. Покупать небольшие апартаменты с целью перепродажи особого смысла не имеет.

Апартаменты также можно приобрести на этапе строительства для дальнейшей перепродажи. Прирост цены от котлована до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30% при усредненном сроке реализации проекта 3 года.

Апартаменты, как и любая инвестиция, имеют не только плюсы. Например, коммунальные платежи и налоги по ним будут выше, чем по жилью. На апартаменты не распространяются льготные программы по ипотеке, а их правовой статус до сих пор не урегулирован.

3. Небольшие офисы. Еще один сегмент, на который растет спрос частных инвесторов, – это офисы небольшими блоками в строящихся бизнес-центрах. Привлекательность таких вложений объясняется сопоставимым с жильем порогом входа при более высокой доходности. Сейчас многие застройщики предлагают выгодную рассрочку, когда при заключении сделки выплачивается только первоначальный взнос 10%. Даже без использования рассрочки вложений на уровне 15-20 млн руб. достаточно для приобретения небольшого офисного блока в строящемся здании.

Вход в проект на ранней стадии позволяет зафиксировать привлекательную цену, которая повышается по мере строительства. Обычно в финансовую модель закладывается рост в пределах 12-15% за год, то есть за 3 года стройки в среднем заявлен рост цены около 40%. Помимо заработка на приросте цены за время строительства, инвестор может получать пассивный доход от сдачи офиса в аренду.

Среди сложностей такой инвестиций – отсутствие льготных программ и правильный подбор арендатора. Также важно учитывать цикличность рынка. Например, через 3 года, когда объект достроится, каким будет офисный рынок, будет ли он находиться в фазе бурного роста или, наоборот, в фазе стагнации.

4. Складские помещения. Частные инвесторы могут также рассмотреть складскую недвижимость, но порог входа здесь гораздо выше, чем в жилье. Средний размер блока – 700-800 кв. м. Таким образом, минимальный порог входа составляет 65-75 млн руб. без НДС. Средняя по рынку ставка аренды составляет порядка 10 000 руб. за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов. В складской недвижимости также существует прирост объекта в цене за время строительства – около 5-10%.

Среди плюсов складской недвижимости – стабильный рост стоимости на протяжении почти 4 лет – около 96%. Среди рисков частных инвестиций в склады – выбор арендатора. Круг интересантов на такие помещения очень широк, речь может идти как о краткосрочных договорах, так и более длинных (от 3 лет). В первом случае надо быть готовым к более частой сменяемости арендаторов.

5. Машино-места. В качестве инструмента инвестиций можно использовать покупку машино-места в новостройках. Стоимость машино-мест на рынке новостроек варьируются от 1 и выше млн руб. Сдавать машино-места можно по цене от 7 000-30 000 руб. в зависимости от класса проекта.

На машино-места, как и другие коммерческие объекты, также не распространяются льготные ипотечные программы. При инвестировании в машино-места нужно учитывать индивидуальные факторы проекта и спрос на такие объекты.