Ипотека теряет спрос
Даже с учетом сезонного фактора серьезный спад ипотечного спроса очевиден. Это касается и вторичного рынка, и новостроек – хотя на первичном рынке пока сохраняются льготные госпрограммы, изменения в них охладили интерес покупателей.
Снижение доступности ипотеки стало причиной в том числе и перехода примерно 20% спроса с рынка покупки жилья на рынок аренды. Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти сравнимы с ипотечным ежемесячным платежом, то после повышения ипотечных ставок вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса.
Рассрочка вместо ипотеки
Спад спроса на подорожавшие жилищные кредиты на рынке новостроек сопровождается ростом популярности рассрочек. По оценке участников рынка, такие программы сейчас предлагаются на более чем 40% предложения. В сделках с новостройками доля рассрочки, в зависимости от компании, варьируется от 10% до 30%.
На фоне ограничений по госпрограммам, дополнительных комиссий, которые ведут к удорожанию лотов, и снижения темпов продаж хорошей альтернативой ипотеке становится рассрочка. Доля предложений с рассрочками за последний месяц значительно выросла.
Траншевая ипотека
Один из основных инструментов, с помощью которых сейчас реализуются новостройки, – это ипотека в рассрочку, которую также называют траншевой: кредит делится на части как по сумме, так и по срокам, это позволяет разбить и ежемесячный платеж. Траншевая ипотека в Сбербанке – это один из основных продуктов в дополнение к субсидированию.
Вернулась программа траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток можно выплатить после ввода дома в эксплуатацию или перейти на ипотеку. Последний вариант востребован у покупателей, которые рассчитывают таким образом переждать период высоких рыночных ставок.
Аккредитивная ипотека
В качестве набирающего популярность инструмента продаж новостроек является аккредитивная ипотека. Эта схема продаж предполагает изменения в договоре долевого участия: часть средств дольщика, как и при стандартном ДДУ, размещается на эскроу-счете, а часть – на аккредитиве, что позволяет застройщику пользоваться этими деньгами, не дожидаясь сдачи дома. Чтобы сделать продукт привлекательным для заемщиков, им предлагается скидка по ипотеке в счет дополнительной доходности для застройщика. Таким способом продаж недавно заинтересовался ЦБ – регулятор указывает, что использование аккредитива создает риски для заемщика: в случае банкротства застройщика часть средств может пропасть, так как счет, в отличие от эскроу, не застрахован.
В тех или иных вариантах аккредитивы при продаже по ДДУ в среднем по рынку сейчас могут задействоваться в 20-25% сделок.
Трейд-ин, аренда в счет покупки, скидки
Упадок ипотеки замещается другими инструментами продаж. Например, трейд-ин – выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой. Встречаются на рынке и предложения аренды в счет покупки новостройки.
На вторичном рынке обмен одной квартиры на другую в условиях заградительных ипотечных ставок тоже набирает популярность. Те, кто не готов отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, то есть, по сути, обмен квартирами с доплатой или без с другими собственниками. И несмотря на то что альтернативы часто бывают запутаны, а поиск участников занимает долгое время, спрос на них достаточно высокий.
Данный формат сделок способен лишь отчасти компенсировать падение спроса. Многие собственники переориентировались на сдачу объекта, чтобы получать хоть какой-то доход в период затишья на рынке, а после нормализации ситуации уже продать. Также на вторичке выросла доля продавцов, готовых к торгу.
Скидки для поддержания спроса дают и застройщики. Многие застройщики возвращаются к субсидированным программам, а также работают над увеличением дисконтов.
