Загрузка.

Загрузка...

Изображение к новости
Что произойдет с ипотекой после снижения ставки ЦБ
16.06.2022

ЦБ 10 июня в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку – с 11% до 9,5%. После резкого повышения в конце февраля до 20% ставка снова вернулась к докризисным значениям.

 

Существенного оживления ждать не стоит

 

Ипотека и дальше продолжит дешеветь вслед за ключевой ставкой, но заметного роста спроса на ипотечном рынке они не ожидают. Снижение ключевой ставки с 11% до 9,5% в лучшем случае приведет к снижению ипотечных ставок на процентный пункт. Однако это не приведет к существенному оживлению спроса на ипотеку. Сейчас россияне пребывают в ожидании прояснения общей экономической ситуации и снижения цен со стороны застройщиков.

 

Рынок был сильно перегрет в 2021 году, поэтому платежеспособный спрос в массе исчерпал себя. Такое затишье случилось бы, даже если бы не было ситуации вокруг Украины, но, безусловно, в меньшем масштабе. Спрос на ипотеку будет сохраняться низким в течение следующих нескольких месяцев.

 

Снижение ключевой ставки в теории должно благоприятно отражаться на рынке ипотеки. Но существует ряд факторов, которые, напротив, способствуют снижению спроса на жилье. В частности, чрезмерно возросшая с начала пандемии стоимость жилья для значительной части россиян стала препятствием к покупке недвижимости. В результате долговая нагрузка по ипотеке стала очень высокой для среднестатистического гражданина.

 

Еще одним фактором остается реализовавшийся в значительной мере инвестиционный спрос, который способствовал слишком активному росту стоимости недвижимости на фоне действия льготных программ. Сейчас инвесторы смотрят на недвижимость скептичнее.

 

С учетом снижения ставок заемщики не будут торопиться брать ипотеку, ожидая, что ставки снизятся еще сильнее. Эффект на рост выдач будет отложенным, поскольку оформление ипотечных сделок на практике занимает около месяца.

 

Эффект для вторички

 

Решение ЦБ напрямую скажется на активности участников вторичного рынка, где нет льготных программ. Сюда вернутся некоторые из покупателей-ипотечников, что, в свою очередь, оживит и первичный рынок. Но само снижение ключевой ведет к тому, что на вторичном рынке ипотечные ставки постепенно превращаются из заградительно высоких просто в высокие.

 

Еще одним позитивным следствием этого решения – снижение финансовой нагрузки на застройщиков по проектному финансированию. На покупателей новостроек решение регулятора повлияет лишь опосредованно — сейчас во многих проектах действует какой-то из вариантов льготной ипотеки (или стандартная государственная программа, или субсидирование со стороны застройщика и банка).

 

Спрос могут оживить другие решения финансовых организаций. Во-первых, сейчас заканчиваются трехмесячные депозиты (открытые в начале марта под сверхвысокие проценты). Во-вторых, часть держателей валютных вкладов на фоне введения банками отрицательных ставок могут рассмотреть альтернативные варианты для сохранения накоплений.

 

Снижение ставки по льготной ипотеке

 

Рост спроса на вторичном рынке благотворно влияет и на сегмент новостроек, поскольку примерно половина первичных квартир приобретается на деньги от продажи вторичных. Наибольшее влияние изменение ипотечных ставок окажет на сегменты, где наблюдается значительная доля сделок с привлечением заемных средств.

 

Кроме того, снижение ключевой ставки может привести к пересмотру ставок по льготной ипотеке на новостройки. Например, льготная ипотека (под 9%) была запущена, когда ключевая ставка составляла 14%. Однако корректировка параметров ипотеки с субсидированием от государства потребует некоторого времени.

 

Росту спроса мешают высокие цены

 

Полное восстановление ипотечного спроса возможно при стабилизации общей экономической ситуации и снижении цен на жилье. Ставки в текущих условиях играют хотя и важную, но уже вторичную роль. Полное восстановление возможно только при разрешении вопроса доступности жилья, стабилизации экономической среды и приемлемой долговой нагрузке заемщика.

 

Драйвером роста спроса будет слом тенденции к росту цен. Но это пока маловероятно ввиду того, что себестоимость строительства дорожает. Застройщики опасаются снижать цены, чтобы не возникло эффекта еще большего сокращения спроса, исходя из мысли, что раз недвижимость начала дешеветь, то стоит подождать еще большей скидки.

 

Активность покупателей может немного вырасти и мотивации снижать цены станет меньше. Существенного снижения цен стоит ожидать лишь при резком ухудшении макроэкономической конъюнктуры, росте безработицы – то есть при реализации сценария, которого пока российской экономике удается избежать.

Наверх.